Cutremurul de pe piaţa imobiliară din Statele Unite a umbrit încrederea investitorilor în valoarea locuinţelor. Şi la noi în ţară a ajuns o undă de şoc, alimentată de zvonuri.
Cine câştigă în urma declaraţiilor alarmiste care se fac? În primul rând, conducerea BNR, care vrea să reducă inflaţia scăpată de sub control, într-un an electoral. Cine sunt cei care pierd? Cumpărătorii şi vânzătorii, care aşteaptă o limpezire, fără să ştie ce le rezervă viitorul.
Până când cresc preţurile? Se prăbuşeşte piaţa locuinţelor? După americani, va veni rândul românilor să simtă gustul amar al ipotecilor? Cine are interes să lanseze astfel de zvonuri şi la ce pot folosi? „Preţurile care se vehiculează sunt de ofertă şi trebuie să vedem dacă sunt adevărate, pentru că se mediatizează şi au darul de a speria. Pe aceste informaţii se creează o fantasmă privind piaţa imobiliară. Notarii pot să furnizeze date reale despre tranzacţii. Trebuie să avem o analiză pe bază de realitate. Există foarte multe comentarii că se va prăbuşi piaţa; însă depinde de unde: de la preţul real sau de la cel afişat fictiv?“, a declarat guvernatorul BNR, Mugur Isărescu.
Cert este că numărul tranzacţiilor a crescut constant, ceea ce denotă că majoritatea preţurilor vehiculate sunt acceptate de cumpărători. Este adevărat că există o marjă de negociere de 10-15% şi că printre anunţuri mai sunt şi unele postate de proprietari care şi-au pierdut simţul realităţii şi încearcă marea cu degetul. Pe acestea le elimină natural „statul“ pe piaţă şi cine vrea să vândă trebuie să revină la preţurile medii cerute de ceilalţi proprietari din zonă. Banca Naţională a României are într-adevăr un motiv întemeiat să se intereseze de piaţa imobiliară. Garanţiile imobiliare – ipotecile – de la bănci stau în spatele împrumuturilor din ce în ce mai mari pe care trebuie să le returneze populaţia. Numai că în România, comparativ cu media din ţările Uniunii Europene, creditul ipotecar are o pondere de zece ori mai mică.
Problema acută a BNR este creşterea inflaţiei. În luna martie, aceasta a fost de 8,63%, un maxim istoric înregistrat în ultimii doi ani, în condiţiile în care, la nivelul lui 2007, a fost de 6,57%, iar în 2008, se estimase iniţial o valoare medie anuală de 6%. Care sunt cauzele? Nu doar scumpirea pâinii şi a gazelor alimentează inflaţia, ci şi tranzacţiile imobiliare, realizate la valori din ce în ce mai mari şi de necontrolat, dictate doar de cerere şi ofertă. De cerere se pare că nu ducem lipsă, o demonstrează numărul în creştere de tranzacţii imobiliare. În mâna BNR stă însă şi puterea de a domoli această cerere, prin scumpirea creditelor ipotecare, ceea ce s-a şi întâmplat de curând.
Într-un raport realizat de firma de consultanţă imobiliară Regatta este specificat că în zona rezidenţială există o cerere semnificativă. „Aceasta generează, la rândul ei, o cerere pentru terenuri în locaţii bune. Acelaşi lucru este valabil şi pentru segmentul de lux, unde de la începutul anului s-a remarcat o creştere a cererii cu 20% (în zone precum str. Roma, Londra, Şoseaua Nordului etc.). Un factor adiţional este densitatea redusă a populaţiei, faţă de celelalte capitale europene, de doar 100 locuitori/ha, faţă de 300/ha“, scrie în raport. „Atâta timp cât există venituri stabile şi media ţării este în creştere, există premisele unei pieţe imobiliare stabile“, a subliniat Eduard Uzunov, director al Regatta.
Şi Bogdan Georgescu, Managing Partner la Compania Imobiliară Colliers, consideră că zvonurile au puterea de a-şi pune amprenta asupra pieţei rezidenţiale în această perioadă, dar numai pe termen scurt. „Puterea de cumpărare este singurul factor care poate influenţa pe termen lung acest segment de piaţă“, a afirmat Bogdan Georgescu.
Statisticile de la notari arată o piaţă sănătoasă
Numărul imobilelor înscrise ca garanţie pentru obţinerea creditelor bancare a crescut de la 176.666 în anul 2006, la peste 230.800 în 2007, cu aproximativ 30,6%. Şi piaţa a fost la începutul anului şi mai „înfierbântată“, urmând acelaşi trend: în primele două luni ale lui 2008, s-au înregistrat în total 30.925 de ipoteci imobiliare, în creştere cu 36,7% faţă de aceeaşi perioadă din 2006. Şi valoarea tranzacţiilor imobiliare a crescut de la 550,3 milioane de lei în 2005, la peste 1,19 miliarde de lei în 2007, ceea ce denotă atât o creştere a numărului acestora, cât şi o scumpire a pieţei.
Potrivit datelor prezentate de Uniunea Notarilor Publici din România, în anul 2007 s-au încheiat 520.714 tranzacţii imobiliare în toată ţara, cu 7,11% mai multe decât în 2006. În 2008, ritmul de creştere s-a dublat, până la apariţia zvonurilor. În primele două luni din 2008, numărul tranzacţiilor a fost de 77.703, în creştere cu 21% faţă de aceeaşi perioadă din 2007.
Istoria se repetă
Un fenomen asemănător, de stagnare a pieţei rezidenţiale pe bază de zvonuri, s-a produs şi în 2004, tot an electoral. Şi atunci, înainte de alegerile din vara respectivă, s-au lansat zvonuri similare, privind posibilitatea scăderii preţurilor apartamentelor. În acea vară mi-am cumpărat un apartament. Erau oferte puţine. Mulţi proprietari îşi retrăseseră anunţurile şi din cauza vacanţei, dar şi a acalmiei care era pe piaţă. Nouă atunci ni se „copsese“ avansul, aşa că am căutat un apartament până am găsit, tranzacţia realizându-se la sfârşitul lunii august 2004. Nu am reuşit să reducem preţul prea mult la negociere (doar cu 500 de euro), dar am negociat la sânge comisionul agentului (cu 50%), bazându-ne pe „foamea“ de tranzacţii din perioada respectivă. Şi am făcut o alegere înţeleaptă. În următoarele luni din anul respectiv, preţurile au crescut cu peste 30%, iar astăzi sunt de trei ori mai mari, cel puţin pentru apartamentul nostru, situat central.
Pe termen lung
Scăderea populaţiei României ar putea fi un factor îngrijorător. Există prognoze pe această temă. În contrapartidă, creşterea veniturilor poate susţine valorile mari ale imobilelor şi ar putea determina creşterea numărului de credite ipotecare contractate de români. „Estimăm să ajungem în anul 2020 la un salariu mediu brut în România care să se situeze între 1.200 şi 1.500 de euro, cu toate consecinţele aferente“, a declarat de curând Varujan Vosganian, ministrul economiei şi finanţelor.
Maria Seder NEDA
