12 bănci au semnat deja convenţia cu Fondul de Garantare unde sunt prevăzute ipoteci convenţionale, care se rezolvă numai în instanţă. Deci, statul îşi recuperează mai greu eventualul prejudiciu. De acum încolo vor fi „ipoteci legale“, în favoarea statului, care sunt deja titluri executorii.
Şapte bănci au refuzat să încheie convenţii cu Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM), pe motiv că ar fi fost excluse locuinţele nou-construite. În convenţia-cadru care trebuia semnată cu FNGCIMM se prevedea ca locuinţa cumpărată de persoane fizice prin programul „Prima casă“ să fie „liberă de orice sarcini“, ceea ce ar fi exclus locuinţele noi, construite de dezvoltatori imobiliari cu credite bancare. Aşa susţineau şapte bănci, în frunte cu BCR, care au solicitat modificarea convenţiei cu Fondul. Aceasta a trebuit modificată în şedinţa de guvern, dar, în acelaşi timp, s-a schimbat şi gradul ipotecii. Până acum, cele 12 bănci care au intrat deja în programul „Prima casă“ au semnat convenţii cu Fondul în care se prevede instituirea unei ipoteci convenţionale asupra imobilului, adică una ce poate fi pusă în aplicare abia după ce apare o hotărâre judecătorească în acest sens. De acum încolo, pentru contractele de credit înregistrate de băncile care nu au semnat convenţiile cu Fondul se va institui ipotecă legală asupra imobilului (stabilită în baza unei legi), care este titlu executoriu. Dar ipoteca la „Prima casă“ este cesionată în favoarea statului român, mai exact, în favoarea Ministerului Finanţelor (înregistrându-se ca ipotecă de rangul I). Din propunerea de schimbare a tipului ipotecii reiese faptul că, în cazul celor 12 bănci care au agreat prima formă a convenţiei cu FNGCIMM, dacă debitorul (persoana fizică) ce a luat credit pentru „Prima casă“ nu-şi mai poate plăti ratele, atunci statul nu îi ia casa imediat, ci după un proces în instanţă.
„Jucătorii“ din piaţă spun că nu existau ipoteci duble
Băncile care nu au intrat în program spuneau că, în cazul locuinţelor noi, statul nu mai putea pune ipotecă de rangul I pe apartamentele pentru construirea cărora a luat credit dezvoltatorul. Exista deja o ipotecă asupra respectivului imobil. Însă cei de la BCR recunosc faptul că se putea ipoteca un apartament chiar dacă mai era ipotecat de dezvoltator. „Există tot felul de structuri legale şi există formule juridice prin care omul poate veni cu credit de la altă bancă, iar dezvoltatorul are credit la BCR. Atunci se achită împrumutul la BCR şi se încheie o nouă ipotecă în favoarea altei bănci. Sau poate exista situaţia când şi persoana fizică, şi dezvoltatorul au credit tot la noi, iar atunci este şi mai simplu“, a precizat Corneliu Cojocaru, director de comunicare la BCR. Acesta spune că pentru bancă nu este important tipul ipotecii, convenţională sau legală, pentru că „este treaba statului cum îşi recuperează banii. Ipoteca asupra imobilului este în favoarea Ministerului Finanţelor“.
Un specialist din cadrul BRD – una dintre băncile care au intrat în programul „Prima casă“ – afirmă că ipotecile nu se suprapuneau nici până acum pe acelaşi apartament nou-construit. „Se pot acorda credite-punte. Dezvoltatorul construia cu credit ipotecar, dar în momentul în care vindea apartamentul, iar clientul contracta şi el credit ipotecar, atunci se anula ipoteca pusă pe numele dezvoltatorului (când acesta plăteşte către bancă) şi, imediat, se încheia alta pe numele noului proprietar“.
Dezvoltatorii locali nu înţeleg de ce atâta zarvă în legătură cu ipotecile din programul „Prima casă“, pentru că lucrurile erau simple de mult timp. „Banca mi-a dat mie credit să construiesc un bloc de locuinţe. Când vând apartament cu apartament, ea îmi stabileşte pe fiecare locuinţă cât trebuie să-i plătesc. Clientul vine şi cumpără apartamentul de la mine (dar ia credit ipotecar de la aceeaşi bancă sau de la alta) şi în aceeaşi zi, adică aproape imediat, se radiază prima ipotecă şi se încheie pe numele clientului. Nu se pune de două ori ipotecă pe acelaşi apartament“, a spus Dorian Tulitu, de la Ferval Residence.
Ipoteci multiple
În acelaşi timp, registratorii de la Cartea Funciară spun că, din punct de vedere legal, pot fi instituite mai multe ipoteci asupra aceluiaşi imobil, dar de ranguri diferite. „Pot fi multe ipoteci pe acelaşi imobil. Rangul lor se dă în funcţie de data la care au fost înregistrate. Dacă se radiază una dintre ele, cele de după ea avansează în rang. Dar, dacă un client nu îşi achită obligaţiile pentru care s-a instituit ipoteca, atunci toţi creditorii se înscriu la masa credală, dar au prioritate cei care au instituit primii ipoteca. Iar ceilalţi primesc valoarea reziduală“, a explicat Mihai Lungoci, registrator la Cartea Funciară Dolj.
Notarii taxează mai puţin cu 30%
Începând de miercuri, notarii au primit un ordin, semnat de un secretar de stat din Ministerul Justiţiei, potrivit căruia taxele notariale şi de ipotecă pentru contractele încheiate prin programul „Prima casă“ vor fi reduse cu 30%. „Practic, noi vom face o reducere de 30% atât la taxele notariale, cât şi la taxa pe ipotecă, reducere aplicată la onorariul minim obligatoriu. Chiar dacă va exista ipotecă legală, persoanele care îşi cumpără locuinţe prin programul «Prima casă» tot trebuie să treacă pe la notar. Acesta încheie actul de vânzare-cumpărare, cât şi înscrierea ipotecii“, a precizat Floriana Ştefănescu, notar public din Craiova. Taxa pentru înregistrarea ipotecii este acum de 300-450 de euro, iar taxa notarială este de până la 900-1.000 de euro, în funcţie de valoarea imobilului.
