Scandalul legat de posibila intabulare ilegală a contractului de concesiune pe terenul unde ar urma să se construiască cartierul chinezesc a ajuns pe masa magistraților de la Judecătoria Craiova. Florin Bălănescu, registratorul de carte funciară de la OCPI Dolj, care s-a opus intabulării contractului pe motiv că suprafața de teren concesionată a fost redusă, a dat în judecată Primăria Craiova și firma Shandong și a cerut anularea intabulării. El susține că se va crea haos atunci când apartamentele vor fi vândute către cumpărători, iar înscrierea dreptului de proprietate a acestora va fi ilegală. Scandalul vine și în contextul în care între Bălănescu și registratorul-șef al OCPI Dolj, Cristian Militaru, există un conflict mai vechi, soldat cu îmbrânceli și injurii în sediul instituției, anchetate acum de poliție.
Disputa pe intabularea contractului de concesiune asupra terenului unde se construiește cartierul chinezesc este una tehnică, dar de importanță covârșitoare pentru viitorii cumpărători ai apartamentelor, desigur în eventualitatea în care cartierul va fi construit. Ideea principală este următoarea: registratorul Florin Bălănescu s-a opus în 2015 intabulării contractului de concesiune semnat de firma Shandong Ningjian și Primăria Craiova, deoarece suprafața din contract a fost redusă de trei ori, de la 6,7 hectare la 1,9 hectare. Intabularea doar cu suprafața de 1,9 hectare este ilegală, spune el, părere împărtășită la acea dată și de actuala conducere a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Dolj. Deși situația nu s-a schimbat, OCPI s-a întors la 180 de grade și a acceptat acum două luni intabularea, iar războiul s-a mutat în instanță. Iată cum s-au derulat evenimentele.
Istoria de dinaintea conflictului
În mai 2014, Consiliul Local Craiova a aprobat contractul de concesiune a unui teren din domeniul public al orașului pe o perioadă de 49 de ani și l-a împuternicit pe primarul Olguța Vasilescu să semneze contractul cu firma Shandong Ningjian. Suprafaţa concesionată de 67.511 metri pătrați fusese primită de la Ministerul Apărării cu un scop clar: construirea unui cartier de locuințe. Redevența pe care trebuia să o plătească Shandong primăriei a fost stabilită la 1,15 lei/mp plus TVA pe lună, adică 95.000 de lei (21.000 de euro), ceea ce înseamnă că într-un an chinezii ar fi trebuit să plătească peste 1,1 milioane de lei (aproximativ 250.000 de euro). După șapte luni, în decembrie 2014, consiliul local a aprobat reducerea de peste trei ori a suprafeței de teren din contract, la 19.304 metri pătrați. Implicit, a scăzut și redevența.
Înainte de semnarea contractului de concesiune, Primăria Craiova și-a intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară a imobilului în martie 2014, iar problemele au apărut în 2015, când Shandong, obligat de lege, a încercat și ea să noteze în aceeași carte funciară contractul de concesiune, dar nu pentru întreaga suprafață de 6,7 hectare, ci pe cea redusă, de 1,9 hectare. Potrivit OUG nr. 54/2006, articolul 71 „Contractele de concesiune a terenurilor de orice natură vor fi înregistrate de către concesionar în registrele de publicitate imobiliară sau în Cartea funciară“. Registratorul de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Dolj, Florin Bălănescu, a respins cererea Shandong, spunând că acest lucru este nelegal. În primul rând, a motivat el, „dreptul de concesiune este un drept real, care se intabulează, nu se notează“. Registratorul a argumentat și că terenul în suprafață de 1,9 hectare „nu este individualizat cu număr cadastral, nefiind îndeplinită condiția prevăzută de art. 29, lit. c din Legea nr. 7/1996 (Legea cadastrului și publicității imobiliare – n.r.). Respectivul articol spune că: „În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplinește următoarele condiții: individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral sau topografic, după caz“. Iată cum motiva registratorul: „Prin HG nr. 1052/2013 (…) s-a aprobat transmiterea unui imobil în suprafață de 6,7 ha (…) din domeniul public al statului și din administrarea MApN în domeniul public al Municipiului Craiova și administrarea Consiliului Local al Municipiului Craiova, cu obligația Municipiului Craiova ca după preluare, imobilul transmis (…) să se utilizeze în vederea construirii de locuințe (…) Se relevă fără echivoc (…) obligația ca acest imobil în întregul său să fie utilizat în vederea construirii de locuințe și nicidecum imobile rezultate din eventuala dezmembrare a acestuia și, cu atât mai mult, o cotă indiviză din acesta, respectiv, 19.304 metri pătrați“, spunea registratorul.
Shandong a cerut reexaminarea încheierii la șeful ierarhic al registratorului de atunci, Costinela Chimoiu, ajunsă, între timp, director cu delegație al Oficiului. Aceasta a menținut respingerea.
Se schimbă anul, se schimbă și optica la OCPI Dolj
După doi ani în care nu au reușit să facă mare lucru la cartier, chinezii au depus o nouă cerere de intabulare pe suprafața redusă în ianuarie 2017, iar OCPI a fost de acord de această dată. Bălănescu a prins de veste și a solicitat reeximarea ei. „Încheierea de admitere 3134/12.01.2017 (…) aduce atingere imaginii instituției OCPI Dolj și prestigiului profesional al subsemnatului și registratorului-șef, actualmente director OCPI cu delegație, Chimoiu Costinela Augustina, care, în baza acelorași acte, au dispus respingerea cererii. Cu alte cuvinte, registratorul numit cu delegație (…) a nesocotit soluțiile de respingere și motivarea acestora dispuse de subsemnatul și Chimoiu Costinela Augustina, săvârșind o ilegalitate prin motivarea Încheierii în sensul că «Actul administrativ adițional nr. 1/23.12.2014 emis de Primăria Craiova îndeplinește condițiile prevăzute la art. 29 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, nr. 7/1996 (…) Dreptul de concesiune este un drept real corespunzător proprietății publice, nefiind un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată la care se referă art. 88, 89 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară (…) Procedura urmată de persoana autorizată care a întocmit documentația cadastrală, avizarea acesteia și intabularea a fost aceea a înscrierii unui dezmembrământ și nu a unui drept real corespunzător proprietății publice (…) În concluzie, avizarea documentației cadastrale și intabularea dreptului de concesiune (…) s-a făcut în mod ilegal, abuziv și netemeinic, cu menționarea în fals a îndeplinirii condiției prevăzute de art. 29 lit. c) din Legea nr. 7/1996 (…) Toate aceste acțiuni concertate ale Primăriei municipiului Craiova și OCPI Dolj par să fi avut un singur scop, acela al intabulării unui drept de concesiune pe o suprafață mult mai mică (adică 19.304,34 m2) decât cea vizată de Hotărârea de Guvern nr. 1052/11.12.2013 și folosită în mod real de către SHANDONG NINGJIAN CONSTRUCTION GROUP INVESTMENT SRL (adică 68.288 m2 din acte și 6.7511 m2 suprafață măsurată), având ca finalitate plata unei redevențe cât mai mici de către societatea mai sus menționată, ce poate atesta o posibilă conivență infracțională“, acuza registratrul de la OCPI.
Directoarea Chimoiu a explicat că cererea de intabulare a fost admisă pe baza articolului 88 din Regulamentul Autorității Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, care spune următoarele: „Dacă dezmembrămintele au ca obiect doar o parte determinată dintr-un imobil, se întocmeşte planul de amplasament şi delimitare a imobilului pe care se reprezintă suprafața de teren afectată, iar documentația cadastrală aferentă se înregistrează pe flux de actualizare informații tehnice, pentru imobilele înscrise în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, sau pe flux de primă înscriere, pentru imobilele neînscrise“. În timp ce chinezii se vedeau cu contractul intabulat, între Bălănescu, Chimoiu și actualul registrator-șef Cristian Militaru se purtau războaie pe față, soldate cu un conflict care a intrat și în atenția poliției. Considerat oaia neagră a OCPI, după ce a demascat mai multe nereguli, unele cu iz penal, din cadrul instituției, Bălănescu a reacționat într-o dimineață, după publicarea în GdS a anchetei despre scandalul imobiliar cu blocurile construite de italianul Vincenzo Ioele. A luat condica de prezență și a scris cu roșu pe ea „Corupția Ucide“. Era perioada în care sute de mii de români ieșeau în stradă împotriva PSD. De aici a urmat un schimb de replici, în urma cărora registratorul-șef Cristian Militaru a declarat că s-a simțit amenințat de Bălănescu și a chemat poliția.
Militaru respinge pe bandă rulantă argumentele lui Bălănescu
În acest context, trebuia judecată cererea de reexaminare depusă de Bălănescu, iar ierarhic ea a ajuns la Militaru. Acesta a respins toate motivele registratorului și l-a „atins“ pe acesta la profesionalism, spunând că „a uitat“ de anumite decizii ale instanței în cazuri similare sau că se pretinde profesionist. Militaru a considerat, în primul rând, că Bălănescu nu are calitate de persoană interesată. „Legea face trimitere, fără excepție, la faptul că nu orice persoană poate solicita reexaminarea unei încheieri de carte funciară, ci numai persoana interesată. Interesul trebuie să fie direct și personal prin aceea că înscrierea/radierea efectuată afectează drepturile și interesele legitime ale petentului. Aceste aspecte au fost aduse la cunoștință petentului de către Curtea de Apel Craiova prin Decizia nr. 941/2011 în care acesta a avut calitatea de autor al plângerii împotriva încheierii de carte funciară, însă, probabil a «uitat». Petentul nu îndeplinește nici una din cerințele expuse. Este nerelevantă împrejurarea că petentul și-a declinat calitatea de registrator de carte funciară care a soluțioant o cerere anterioară celei reexaminate“, a spus Militaru. Și continuă. „Este nefondată critica petentului în sensul că, dacă se dorește concesionarea unei părți dintr-un imobil, trebuie să se dezmembreze terenul (ar trebui să se apartamenteze construcția dacă ar exista) și să se creeze imobile de sine stătătoare, fiecare cu număr cadastral, pentru că numai așa ar fi îndeplinită prevederea art. 29, alin. 1, litera c) din Legea nr. 7/1996, deoarece nu există vreo normă legală în acest sens, fiind o condiționare inventată de petent, însă de neînțeles în condițiile în care acesta se pretinde un «profesionist(!?) al cărții funciare»“, motivează Militaru. Registratorul-șef mai spune că art. 156, alin. 2 din Regulament prevede că: „În cazul în care dreptul real corespunzător proprietății publice privește o parte dintr-un imobil, se întocmește documentația cadastrală care va conține piesele prevăzute la art. 89 din regulament. Deci, rezultă fără putință de tăgadă că normele în vigoare prevăd, contrar criticii surprinzătoare a acestuia (Bălănescu – n.r.), că dreptul de concesiune care privește o parte dintr-un imobil poate fi înscris“.
Bălănescu: primăria și Shandong vor intra în colaps
Bălănescu nu s-a lăsat nici el mai prejos și a contraatacat în instanță, iar în întâmpinarea depusă la Judecătoria Craiova vorbește despre un lucru grav care s-ar putea întâmpla dacă lucrurile nu revin la normal: cumpărătorii apartamentelor și primăria vor avea probleme cu intabularea dreptului de proprietate. Registratorul susține că decizia lui Militaru de menținere a încheierii prin care s-a intabulat dreptul de concesiune doar pe suprafața de 1,9 hectare aduce atingere imaginii OCPI și a directorului instituției. Legat de registratorul care a acceptat intabularea, Bălănescu spune că „a nesocotit soluțiile de respingere și motivarea acestora dispuse de subsemnatul și Chimoiu Costinela Augustina, săvârșind o ilegalitate prin motivarea Încheierii în sensul că «Actul administrativ adițional nr. 1/23.12.2014 emis de Primaria Craiova îndeplinește condițiile prevăzute la art. 29 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996…», deși suprafața de 19.304,34 m2 menționată în act nu a fost individualizată printr-un număr de carte funciară și număr cadastral, condiție obligatorie pentru admiterea cererii (…)“. Registratorul-șef Militaru Costinel Cristian „observă“ și citează dispozițiile art. 156, alin. (2), din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al ANCPI care prevede că: „În cazul în care dreptul real, corespunzător proprietății publice privește o parte dintr-un imobil se întocmește documentația cadastrală. Dar, ceea ce nu «observă» sau se preface că nu «observă» d-l Militaru Costinel, deși evidențiază în Încheierea de reexaminare că dreptul real corespunzător proprietății publice trebuie să privească o parte dintr-un imobil și, nicidecum, o parte dintr-un imobil compusă din … alte părți din imobil, 13 «părți» în speță, conform suprafeței hașurate asupra căreia s-a intabulat dreptul de concesiune“. Logica art. 156, alin. (2) este întărită de prevederile alin. (3), prin care se dispune ca: „În cartea funciară a construcției asupra căreia s-a constituit dreptul de concesiune, de administrare sau de folosință se descrie construcția în partea I, iar în partea a II-a se înscrie dreptul de proprietate asupra construcției respective. Deși textul alineatului (2) vorbește de o singură parte din imobil, iar cel al alineatului (3) de o singură construcție, în opinia d-lui Militaru Costinel Cristian s-a intabulat legal dreptul de concesiune asupra unei suprafețe compuse din 13 suprafețe pentru care se poate deschide o singură carte funciară în care să fie intabulat dreptul de proprietate asupra a 23 de blocuri (condominii), carte funciară în care, după eventualele vânzări, să se efectueze sute sau mii de înscrieri ale dreptului de proprietate asupra cotelor indivize din condominiu, a eventualelor interdicții, ipoteci etc., contrar reglementărilor și sistemului informatic corelat cu acestea, care, cel puțin în prezent, nu permite înscrierea mai multor condominii într-o singură carte funciară. Astfel, Primăria Municipului Craiova și firma SHANDONG NINGJIAN CONSTRUCTION GROUP INVESTMENT SRL vor intra într-un colaps al înscrierilor în cartea funciară în ipoteza în care blocurile vor fi edificate, iar înscrierile în cartea funciară se vor efectua tot într-o manieră ilegală“, spune Bălănescu.
