Diferenţa de preţ dintre suprafaţa aflată în circuitul agricol şi cea scoasă din el este de 10-40%. Procedura de transfer a suprafeţei de teren extravilan în intravilan, deşi anevoioasă, nu se dovedeşte o piedică în calea celor interesaţi de astfel de investiţii.
Cumpărarea de suprafeţe de teren în extravilan şi trecerea lor în segmentul intravilan aduc profituri uriaşe pentru investitorii în domeniul imobiliar. Cea mai mare parte a terenurilor extravilane din jurul Bucureştiului au fost trecute, imediat după cumpărare, în intravilan.
O astfel de afacere poate creşte consistent valoarea terenului cumpărat. Preţul unui metru pătrat de teren extravilan porneşte de la patru euro şi ajunge până la 15 euro, în funcţie de zonă. Un teren intravilan este ceva mai scump şi ajunge la 40 de euro pe metrul pătrat în zonele mai puţin căutate şi 200 de euro la Corbeanca sau 80 de euro, la Buftea.
„Preţurile terenurilor extravilane sunt de până la zece ori mai mici decât la cele intravilane. Investitorul trebuie să plătească aproximativ 1 euro/mp pentru trecerea loturilor de teren dintr-un regim în altul“, a declarat Costin Lazăr, directorul general al Neoland Invest. Potrivit acestuia, anul trecut, preţul unui metru pătrat de teren în zona Dascălu, comună situată în nord-vestul Capitalei, era de patru euro, iar acum este de 12 euro.
„La Frumuşani, este o situaţie similară. Dacă anul trecut vindeam un metru pătrat cu doi euro, acum valoarea acestuia este de cinci-şase euro“, a spus Costin Lazăr. Trecerea unui teren de trei hectare extravilan în intravilan în comuna Dascălu a necesitat din partea acestuia o investiţie de 3.200 de euro.
Călcâiul lui Ahile
Investitorii pe acest segment de real estate se confruntă cu o problemă importantă. Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar nu permite decât în anumite cazuri construirea pe terenurile aflate în afara localităţilor. Dar, în lipsa unei legi clare, fiecare interpretează aşa cum crede de cuviinţă actul normativ şi rezultatele le vedem: Bucureştiul se măreşte văzând cu ochii, asemenea aluatului.
„Indiferent de natura lor, intravilan sau extravilan, aceste suprafeţe se vând cu preţuri inferioare celor ce au fost deja scoase din circuitul agricol. Diferenţa de preţ între un teren aflat în circuitul agricol şi unul scos din circuit este de 10-30%, putând depăşi în unele cazuri şi 40%, în funcţie de poziţia pe care o are respectiva suprafaţă. De exemplu, în Fundulea, preţul de vânzare pentru un teren intravilan agricol este de 10-15 euro/mp, iar pentru o suprafaţă intravilană neagricolă ajunge până la 50 euro/mp“, a declarat Dorian Petrescu, reprezentant al Departamentului Terenuri din cadrul Companiei EuroMetropola. „Aproximativ 10% dintre investitori îşi arată interesul pentru terenurile extravilane agricole şi 90% pentru cele intravilane agricole. În ceea ce priveşte terenurile intravilane, putem spune că doar 30% dintre dezvoltatori îşi exprimă dorinţa de a achiziţiona o suprafaţă scoasă din circuitul agricol, restul de 70% fiind dispuşi să cumpere terenurile intravilane agricole“, a mai spus Petrescu.
Paşi de urmat
Procedura de schimbare a statutului terenului din extravilan în intravilan este lentă. Daniel Mitarcu, consultant senior în cadrul Departamentului Terenuri al Companiei DTZ Echinox, spune că durata procesului de scoatere a unui teren agricol intravilan din circuitul agricol pentru a fi pretabil construirii depinde de suprafaţă.
Primul pas pe care trebuie să-l facă persoana care doreşte să intre în posesia unui teren extravilan este să meargă la primăria localităţii şi să se intereseze dacă suprafaţa poate fi trecută în intravilan prin modificarea Planului Urbanistic General, sau dacă este necesar să se recurgă la întocmirea unui Plan Urbanistic Zonal.
„Pentru a trece un teren din extravilan în intravilan trebuie, înainte de toate, făcut un proiect. Apoi se iniţiază o documentaţie de plan urbanistic zonal (PUZ) şi, prin aprobarea de către consiliul judeţean a acestuia, se face trecerea. Practic, în România, orice teren extravilan poate fi trecut în intravilan doar respectând această procedură şi costurile aferente, care nu sunt foarte mari“, a afirmat Alexandru Nitescu, directorul Departamentului Proiecte şi Investiţii din cadrul Companiei de Consultanţă Imobiliară Regatta.
Pentru a scoate terenul din circuitul agricol sunt necesare o serie de acte şi avize. Trebuie completat un formular pentru aprobarea scoaterii din circuitul agricol de către proprietarul respectivei parcele, urmat de depunerea certificatului de urbanism pentru scoaterea din circuitul agricol însoţit de planul parcelar şi extrasul de carte funciară, precum şi copia actului de proprietate. Pe lângă acestea, mai sunt necesare copii după documentaţia cadastrală, pentru toate aplicându-se taxe şi tarife diferenţiale, în funcţie de suprafaţa tranzacţionată şi zona în care este poziţionat terenul. Dacă parcela depăşeşte 100 de hectare, pentru trecerea în intravilan este nevoie şi de o hotărâre guvernamentală.
„Sumele modice necesare pentru achitarea taxelor şi suprafeţele însemnate destinate dezvoltării proiectelor rezidenţiale, parcurilor de logistică şi office-buildingurilor îi determină pe marii investitori să devină din ce în ce mai interesaţi de terenurile agricole, indiferent de natura lor, extravilane sau intravilane“, a mai spus consultantul EuroMetropola.
Conţinutul dosarului
Documentaţia pentru obţinerea aprobării de scoatere din circuitul agricol a terenurilor situate în extravilan trebuie să cuprindă cererea din partea beneficiarului sau a proprietarului, după caz, extrasul de carte funciară pentru informare şi copia actului de proprietate sau a altui act de deţinere valabil încheiat (de exemplu: contract de concesiune, arendă, închiriere), însoţit de acordul proprietarului şi documentaţia cadastrală. Totodată, trebuie depuse certificatul de urbanism, însoţit de planul de situaţie şi de cel de încadrare în zonă, planul de situaţie evidenţiind suprafaţa propusă pentru scoaterea din circuitul agricol. Mapa trebuie însoţită şi de documentaţia pentru încadrarea terenului în clase de calitate, de expertiza de evaluare a terenurilor efectuată de evaluatori atestaţi de Ministerul Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale, precum şi de copii ale documentelor de plată a taxelor de protecţie la Fondul de ameliorare a fondului funciar, virate în conturile Ministerului Agriculturii şi ANCPI. Mai sunt necesare avizele de principiu favorabil ale consiliului local pentru extinderea intravilanului, cel al Administraţiei Naţionale a Îmbunătăţirilor Funciare, cel al Direcţiei pentru consolidarea proprietăţii, reforma structurilor de exploatare şi conservarea solurilor şi/sau al Direcţiei generale implementate de politici sectoriale şi de piaţă. În sfârşit, dosarul trebuie să conţină şi memoriul tehnic al lucrării, în care se descrie obiectivul de investiţii.
Dana VERDEŞ
