Foarte multe persoane au construit blocuri sau case, cu scopul de a le vinde. Însă le-au vândut apartament cu apartament sau casă cu casă, dar pe persoană fizică. Au trecut ani buni până când statul s-a prins că în acest fel se făceau tranzacții imobiliare prin care se evita plata TVA. Așadar, tranzacțiile fiind efectuate în scop comercial, statul a considerat că persoanele fizice respective trebuie să plătească TVA.
Acum, Guvernul vrea să clarifice și situația terenurilor de sub construcții și a construcțiilor noi.
Codul fiscal prevede că persoanele fizice pot face, în decursul unui an, o tranzacție imobiliară, care este scutită de TVA. Dacă face a doua tranzacție, atunci persoana fizică devine plătitoare de TVA.
Cand datoreaza persoanele fizice TVA
În Codul fiscal există prevederea taxării persoanelor care tranzacționează în mod repetat imobiliare. Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal sunt destul de explicite, la Titlul VII “Taxa pe valoarea adăugată”. La punctul 4, alin. (5) se prevede: “În cazul achiziției de terenuri și/sau de construcții de către persoană fizică în scopul vânzării, livrarea acestor bunuri reprezintă o activitate cu caracter de continuitate dacă persoana fizică realizează mai mult de o singură tranzacție în cursul unui an calendaristic. Dacă persoana fizică realizează o singură livrare într-un an, aceasta este considerată ocazională și nu este considerată o livrare impozabilă”.
Dacă intervine o a doua livrare în cursul aceluiași an, prima livrare nu se impozitează, dar este luată în considerare la calculul plafonului prevăzut la art. 310 din Codul fiscal. Acel articol 310 din Codul fiscal prevede un plafon de scutire de TVA dacă tranzacția este de până la 88.500 de euro la cursul de la data aderării la UE, rotunjit. Deci plafonul ajunge la 300.000 de lei.
Totuși, dacă persoana fizică derulează deja construcția unui bun imobil în vederea vânzării, activitatea economică fiind deja considerată începută și continuă, orice alte tranzacții efectuate ulterior nu mai au caracter ocazional.
Concret, ce se întâmplă cu terenurile livrate pentru o construcție
Livrările de construcții și terenuri scutite de taxă (conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal), sunt avute în vedere atât la stabilirea caracterului de continuitate al activității economice, cât și la calculul plafonului de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal.
În situația în care persoana fizică nu se înregistrează în scopuri de TVA, dar începe activitatea economică, se consideră că aplică regimul special de scutire pentru întreprinderile mici conform art. 310 din Codul fiscal. În acest caz, obligativitatea înregistrării în scopuri de TVA intervenind în termen de 10 zile de la data atingerii plafonului.
Un proiect de act normativ care prevede modificarea Codului fiscal este în dezbatere pe site-ul Ministerului Finanțelor Publice. Actul prevede, printre altele, clarificări la Normele metodologice privind taxa pe valoarea adăugată percepută persoanelor fizice care fac tranzacții imobiliare. În Normele metodologice în vigoare, exemplul de tranzacții imobiliare pentru care persoana fizică devine plătitoare de TVA este dat la nivelul anului 2016. Practic, termenele din Codul fiscal sunt aduse la nivelul anului 2020, deși ne aflăm în ultima parte a acestui an. Executivul vrea să clarifice situația terenurilor de sub construcții, precum și a construcțiilor noi.
Iată ce exemplu propune noul proiect de act normativ. O persoană fizică vinde în luna ianuarie 2020 un teren construibil sau o construcție nouă în sensul art. 292, alin (2), litera f) (livrarea de construcții/părți de construcții și a terenurilor pe care sunt construite, precum și a oricăror altor terenuri – n.r.). Deși, în principiu, operațiunea nu ar fi scutită de taxă, indiferent de valoarea livrării, dacă este o singură operațiune de natură imobiliară din acel an, atunci persoană fizică nu datorează TVA pentru această operațiune.
Dacă persoana fizică nu realizează şi alte operaţiuni pentru care ar deveni persoană impozabilă în cursul anului 2020, această operaţiune este considerată ocazională.
La următoarea tranzacție, persoana devine plătitoare de TVA
Dacă în acelaşi an, în luna martie, aceeaşi persoană fizică livrează un teren sau o construcţie, indiferent dacă livrarea este taxabilă sau scutită conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, respectivă persoană va deveni persoană impozabilă după cea de-a două tranzacţie.
Persoana are obligația să se înregistreze la ANAF ca plătitoare de TVA tot în 10 zile de la depășirea plafonului de tranzacții. Respectiv, înregistrarea în scop de TVA trebuie făcută de la 1 a lunii următoare celei în care s-a depășit plafonul.
