de după criză
Multe dintre apartamentele din Craiova scoase la vânzare au cele mai mari prețuri de până acum. S-a ajuns ca în anumite zone ale orașului să coste mai mult un apartament vechi decât unul nou, evaluat la metru pătrat de suprafață utilă. Intermediarii explică în diverse moduri de ce au sărit așa de mult prețurile, dar susțin că nu ar mai fi loc de creștere, dat fiind faptul că zona este săracă, iar piața nu poate suporta creșteri mai mari. Ce se va întâmpla pe piața de profil și când se poate sparge „bula imobiliară?
Cine credea în urmă cu doi – trei ani că un apartament cu două camere, semidecomandat, situat într-un bloc vechi din Craiova, se va vinde cu 60.000 de euro? Prețurile au crescut fantastic de mult în ultimii ani, iar în debutul lui 2018 creșterea de acest gen este vizibilă în orice cartier al Craiovei și chiar și la apartamentele situate la ultimele etaje ale blocurilor.
GdS a efectuat o analiză a prețurilor din piață, publicate luni pe paginile specializate în imobiliare. Pentru un apartament cu două camere, în Craiovița Nouă, etaj 3 din 4, un proprietar cerea 58.500 de euro. Tot în Craiovița Nouă, în zona Stației de Salvare, luni se cerea pentru un apartament cu două camere, de 45 mp – suprafață utilă, situat la parter, suma de 60.000 de euro. Dacă s-ar vinde la acest preț ar însemna că metrul pătrat de suprafață utilă ar costa aproximativ 1.300 de euro. În cartierul Rovine, la etajul 5, proprietarul cere pentru două camere semidecomandate cu suprafața utilă de 54 mp suma de 65.000 de euro. Un calcul simplu arată că prețul cerut este de circa 1.200 de euro pe metrul pătrat. Există și prețuri mai mici. Potrivit anunțurilor postate în GdS, un apartament de două camere, situat pe Calea Severinului, se vinde cu 46.000 de euro, dar și aici sunt creșteri față de anii anteriori.
Și la apartamentele de trei camere sunt creșteri foarte mari de prețuri față de 2016 și 2017. De exemplu, conform unui anunț publicat în paginile de mică publicitate din GdS, pentru 3 camere decomandate, situate într-un bloc vechi în Brazda lui Novac, la etajul 3 din 4, proprietarul cere 66.000 de euro. În zona centrală a Craiovei, prețurile sunt și mai mari. Conform unui anunț postat luni în GdS, un apartament de trei camere decomandate, de pe Calea București, în zona Mc Donald,s, deținătorul cere 80.000 de euro.
Un craiovean care a cumpărat anul trecut, în ianuarie, un apartament cu două camere, cu 54.000 de euro spune că „am încercat să îl vând și mi s-au oferit 62.000 de euro, în condițiile în care este în bloc vechi. Vă dați seama ce creștere de la un an la altul. Nu știu de ce crește prețul așa de rapid. Bine că am cumpărat anul trecut, că acum nu te mai atingi de apartamente“.
De ce crește prețul, mai ales în blocurile vechi
Intermediarii imobiliari contactați de GdS au explicat de ce s-au scumpit destul de mult apartamentele în ultima perioadă. Unii consideră că cererea vine datorită programului „Prima Casă“, de la tineri care se căsătoresc și vor să își cumpere propria locuință și să prindă condițiile oferite prin acest program, în special avansul foarte mic și rata dobânzii mai mică.
„Pe de o parte, creșterea prețurilor la apartamente este influențată de programul ”Prima Casă”, iar pe de altă parte, prețurile la apartamentele vechi cresc pentru că este oferta foarte mică. De fiecare dată când oferta este mai mică decât forța de cumpărare, prețurile cresc. Nu doar ”Prima Casă” a condus la cumpărări de apartamente. Sunt persoane care aveau economii mari în bănci, dar de când dobânzile la depozite au scăzut foarte mult au preferat să investească în imobiliare și să le închirieze. Astfel că și-au făcut calculele că o chirie lunară de 250-300 de euro pe lună ar fi mai mare decât câștigul din dobândă, dacă ar fi ținut banii la bancă“, a explicat Nicu Răduț, de la Unic Imobiliare.
Alții susțin că, fiind puține apartamente scoase la vânzare și bani mai mulți în piață, clienții și-au putut permite să cumpere la prețuri mult mai „piperate“. „Anul trecut, piața apartamentelor a urcat cu 25%. Creșterea de prețuri a fost susținută de faptul că unii cumpărători au avut venituri mai mari și și-au permis și avansuri mai mari și rate mai mari la bănci. Acest lucru se observă și la termenele date pentru achitarea creditelor. Dacă în 2008-2009 se contractau credite ipotecare pe 25-30 de ani, acum se observă că clienții se angajează să restituie împrumutul pe 17-20 de ani, ceea ce înseamnă că au venituri mai mari. Și chiar se vând apartamentele la prețurile cerute acum, de 60.000 – 65.000 de euro. În plus, chiar dacă în Craiova se construiesc apartamente noi, s-a ajuns la anumite extreme ca în diverse cartiere din Craiova prețurile pe metrul pătrat să urce mai mult decât la apartamentele noi. De exemplu, pe Calea București s-a ajuns ca un apartament vechi să se vândă chiar și cu 1.400 de euro pe metrul pătrat. În condițiile în care unele apartamente noi se vând cu mai puțin, chiar cu 1.200 de euro pe metrul pătrat, în zona centrală, iar în Craiovița Nouă există un paradox. Apartamentele vechi se vând și cu 1.200 – 1.300 de euro pe metrul pătrat, iar cele noi se vând cu 1.100 – 1.200 de euro pe metrul pătrat. Nu îmi explic aceste creșteri fantastice“, a explicat Cristian Clenciu, de la CDC Imobiliare.
Totuși, de ce au crescut prețurile mai mult la apartamentele vechi decât la cele noi? Unul dintre intermediarii de imobiliare contactat de GdS a precizat că la apartamentele noi suprafața este mai mare decât la cele vechi, astfel că, chiar dacă prețul pe metrul pătrat este sub cel al apartamentelor vechi, prețul total al celor nou construite sare de 70.000 – 80.000 de euro pe un apartament, ceea ce este mai greu de achiziționat prin ”Prima Casă” sau de tineri care vor să se mute singuri și să nu stea cu părinții, pe când un apartament la 60.000 de euro este mai ușor de achiziționat, pentru o familie cu salarii medii sau puțin peste medie. Pe de altă parte, un dezvoltator imobiliar care construiește câteva blocuri în Craiova anul acesta a menționat că prețurile la apartamentele vechi sunt „umflate artificial“ și că „la o construcție de peste 40 de ani nu are cum să fie același reper de cost ca la apartamentele noi și nu prea se justifică un cost de preț mai mare decât la construcțiile noi, fără confort sporit, fără locuri de parcare, fără alte facilități pe care le oferă apartamentele noi“, a spus dezvoltatorul imobiliar contactat de GdS.
Oferta de apartamente pe piață este scăzută, pe de o parte, din cauză că mulți proprietari nu mai scot apartamentele la vânzare, așteptând să vadă evoluția prețurilor, iar pe de altă parte au devenit mulți craioveni proprietari prin „Prima Casă“, iar aceștia nu pot să înstrăineze apartamentele timp de cinci ani.
„Nu prea mai este loc de creștere a prețurilor“
Specialiștii în imobiliare estimează că prețurile au crescut prea rapid, fără fundamente economice prea solide și că de acum încolo mai este foarte puțin loc de creștere pe piața imobiliară sau că nu mai este deloc, care poate deveni saturată cât de curând.
„Estimăm că pe 2018 prețurile ar mai crește cu aproximativ 18%. Ca în orice piață, când cererea este mai mare decât oferta se ajunge la o creștere a prețurilor. Noi, intermediarii, nu vrem să crească prețurile, pentru că există un risc ponderat ca prețurile să stagneze din cauză că clienții nu își vor mai putea permite să cumpere la asemenea prețuri ridicate. ”Bula imobiliară” cea mai mare va fi în 2018 și în 2019 prețurile vor stagna, se vor așeza“, estimează Nicu Răduț, de la Unic Imobiliare.
Alt specialist de pe piața imobiliară consideră că stagnarea prețurilor ar trebui să se observe în piață chiar de anul acesta. „Dacă anul trecut prețurile au crescut destul de mult, acum mă feresc să mai fac previziuni în procente. Eu cred că nu prea mai este loc de creștere a prețurilor în această zonă a țării, în condițiile în care în Oltenia nu există creștere economică sustenabilă, nu există investiții majore. În condițiile în care în Craiova se construiesc locuințe noi, eu cred că nu s-ar mai justifica creșteri de prețuri la apartamentele vechi, de acum încolo“, a explicat și Cristian Clenciu de la CDC Imobiliare.
