Persoanele care au credite ipotecare se pot trezi că trebuie să aducă alte garanţii băncii, din cauză că locuinţele sunt evaluate la preţurile actuale ale pieţei, doar dacă există o astfel de prevedere în contractul de credit. Băncile fac tam-tam pe acest subiect pentru că, dacă nu aduc clienţii alte garanţii sau nu pot plăti dobânzi mai mari, atunci trebuie să constituie provizioane la BNR, deci îşi diminuează profitul.
Băncile reevaluează garanţiile imobiliare pe care persoanele fizice le-au „angajat“ atunci când au contractat credite ipotecare. Cum piaţa imobiliară a scăzut, casele nu mai valorează la fel ca în 2007 şi 2008, astfel că băncile trebuie să acopere în vreun fel golul creat de criză. Unii bancheri spun că ar trebui să crească dobânzile, alţii susţin că oamenii trebuie să aducă alte garanţii (maşina, de exemplu) sau să restituie mai repede creditul. Alţii spun că nu vor fi afectaţi clienţii, care oricum abia îşi pot plăti creditele. BNR este de părere că, acolo unde nu mai există garanţii solide, băncile trebuie să crească provizioanele.
Un regulament al Băncii Naţionale a României (BNR) care a intrat în vigoare la începutul lui 2007 obligă instituţiile de credit să reevalueze locuinţele aduse garanţii la credite, de regulă, la intervale de trei ani, dar, dacă apar „modificări semnificative“ ale pieţei imobiliare, cum ar fi scăderea pieţei de profil în ultimii doi ani, atunci reevaluarea apartamentelor şi caselor ipotecate trebuie să se facă mult mai des. Unele bănci fac evaluarea anuală, dar nu bat la uşa clientului să vadă în ce stadiu îşi ţine casa, ci completează doar nişte hârtii, în funcţie de preţul zonei în care este amplasată locuinţa.
Regulamentul BNR nr. 19 din 14.12.2006 privind tehnicile de diminuare a riscului de credit utilizate de instituţiile de credit şi firmele de investiţii prevede la articolul 43 că pentru monitorizarea valorilor proprietăţilor de natură imobiliară trebuie îndeplinite următoarele cerinţe: „Valoarea proprietăţilor imobiliare trebuie să facă obiectul unei monitorizări frecvente. Pentru proprietăţile imobiliare de natură comercială trebuie realizată o evaluare cel puţin o dată pe an, iar pentru proprietăţile imobiliare de natură locativă evaluarea trebuie realizată cu o frecvenţă de cel puţin o dată la trei ani. În situaţia în care condiţiile pieţei imobiliare suportă modificări semnificative, evaluarea se va efectua cu o frecvenţă mai ridicată“. Acelaşi Regulament mai spune că pentru monitorizarea valorii proprietăţilor imobiliare, precum şi pentru identificarea celor care necesită reevaluare, se pot utiliza metode statistice. O astfel de reevaluare se face în permanenţă la garanţiile depuse de firme la creditele contractate. Pentru împrumuturile ipotecare ale persoanelor fizice este o noutate, dat fiind faptul că valoarea de piaţă a imobilelor a scăzut.
Cresc dobânzile sau doar costurile băncii?
Problema este că după reevaluarea imobilelor diferenţa de valoare în minus faţă de anul în care s-a acordat creditul trebuie pusă în spinarea cuiva: a debitorului sau a băncii. Dacă după această operaţiune scade valoarea imobilului, atunci banca fie creşte dobânda clientului, fie îi cere alte bunuri în garanţie. Cum evaluarea se face de către un „evaluator independent“, automat băncile se plâng că le vor creşte costurile. BNR recunoaşte acest lucru. „Majorarea costurilor e îndreptăţită deoarece riscul asociat creditului va fi mai mare, deci trebuie acoperit printr-o dobândă mai mare“, a declarat pentru DailyBusiness.ro Nicolae Cinteză, directorul Direcţiei de Supraveghere din BNR. Preşedintele Asociaţiei Române a Băncilor (ARB), Radu Graţian Gheţea, crede că băncile nu vor creşte dobânzile pentru a-şi acoperi diferenţele de valoare ale garanţiilor, ci, în cazuri extreme, vor lua măsuri mult mai dure, printre care plata creditului într-o perioadă mai scurtă decât cea iniţială. Tot Gheţea spune că însăşi reevaluarea ar aduce costuri suplimentare băncilor.
Furtună într-un pahar cu apă
Instituţiile de credit vor să negocieze cu BNR ca evaluarea garanţiilor ipotecare să se facă „la pachet“ în funcţie de un indice imobiliar, după cum spune Gheţea, astfel încât să fie şi mai ieftin, şi mai comod, şi în avantajul tuturor: creditor şi debitor. Băncile nu au nici un interes să reevalueze acum apartamentele ipotecate sau nu o vor face la valorile reale ale pieţei. Dacă un apartament care valora 60.000 de euro în 2007 acum face doar 48.000 de euro, să spunem, atunci, în cazul în care nu se aduc garanţii suplimentare, banca este obligată să constituie provizioane la BNR pentru diferenţa de valoare, pentru a-şi asigura riscul.
Băncile aplică tot ce scrie în contractul de credit
Persoanele care şi-au luat credit ipotecar, mai ales în perioada de boom imobiliar (exact când a intrat în vigoare şi Regulamentul 19 al BNR) şi care au trecut în contractul cu banca prevederi legate de reevaluarea locuinţei, respectiv de contragaranţii, se pot trezi cu funcţionarii băncii la uşă să mai garanteze şi cu maşina sau cu alt bun. Purtătorul de cuvânt al BNR, Mugur Şteţ, a declarat, pentru GdS, că „băncile pot să ceară garanţii suplimentare de la client după reevaluarea garanţiei doar dacă acest lucru este prevăzut în contractele încheiate cu clienţii. Dacă în contract scrie că se fac reevaluări şi că se pot cere garanţii suplimentare, atunci se poate. Contractul este literă de lege între părţi. Când semnăm contractul la bancă, nu trebuie să semnăm ca primarul“.
„Este doar o formalitate“
La nivel local, bancherii nu vor să-şi sperie clienţii. Unele instituţii de credit fac din birou reevaluarea, fără să coste prea mult, fără să bată la uşa debitorului. „Noi facem în fiecare an o inspecţie a garanţiilor, chiar şi la persoane fizice, dar este doar o formalitate. Garanţia care împlineşte un an este dată la expertul nostru şi el ne dă valoarea de piaţă. Noi nu cred că vom cere garanţii în plus de la clienţi, că şi aşa fac eforturi să plătească ratele şi nici despre creşterea dobânzii nu este vorba. Şi nici nu avem o astfel de prevedere în contractele de credit“, spune un bancher craiovean. Alt bancher local confirmă faptul că reevaluarea în minus este şi în dezavantajul băncii, nu numai al clientului: „Nu facem asemenea ajustări în acest moment. Nu ajută cu nimic o astfel de reevaluare. Odată încheiat contractul de credit ipotecar, banca şi-a asigurat riscul prin acea poliţă de asigurare a locuinţei, iar firma de asigurări face o inspecţie anuală a garanţiei respective. Sunt foarte rare cazurile în care este nevoie de contragaranţii. Banca ţine cont strict de veniturile clientului. Doar acestea sunt ajustabile, nu garanţia materială“.
