Căsuţele noastre, un izvor de nebunii

Nu vă gândiţi la „cuibuşor“ şi la trimiterile din cântecul cunoscut! Căsuţele noastre au fost în centrul celor mai mari erori financiare în ultimul deceniu. Aiurea în lume, dar şi aici. Deasupra nu au numai acoperiş, ci şi un munte de datorii. Nu a fost sursă mai mare a supraîndatorării populaţiei decât achiziţiile imobiliare la preţuri de bulă speculativă.
Psihologia de bubble frizează nebunia. La câte nebunii nu i-a împins pe oameni dorinţa de a avea o casă în proprietate! Când toţi în jurul tău dau cu banii, când locuinţele stau pe fundaţii de bani împrumutaţi, presiunea este imensă să dai fuga la bancă. Şi să împrumuţi oricât! Aşa a apărut criza. Aşa o mulţime de oameni şi-au pus pielea în băţ.
Dacă „nebunia“ vânzătorului nu ne supără (de ce să nu vrea să vândă cât mai scump?), dacă „nebunia“ cumpărătorilor o putem înţelege (în definitiv, vreau o casă; ce să fac dacă toate costă atât de mult?!), cum putem interpreta „nebunia“ băncilor? Bancherii ar trebui să aibă expertiza de a cunoaşte când preţurile sunt supraevaluate, când debitorii sunt la limita îndatorării, când riscurile de neplată au şanse mari să se materializeze pe o perioadă extinsă de 25-30 de ani. Cu toate acestea, au împins aiuritor creditul pentru finanţarea preţurilor de balon speculativ.
Nu este vorba doar de escaladarea cotaţiilor rezidenţiale de la jumătatea deceniului trecut, cu 50.000 de euro garsoniera în Berceni şi 100.000 de euro apartamentul cu două camere în Dristor. Şi acum, băncile acordă credite la valori de achiziţie certificate de experienţa seculară din capitalism ca fiind preţuri de bulă speculativă.
Luând reperul preţurilor medii de achiziţie din programul „Prima Casă“ de 40.000 – 45.000 de euro, o să vedem că, raportate la veniturile salariaţilor din România, acestea se află în afara parametrilor de sustenabilitate validaţi în economiile de piaţă. Achiziţiile sunt deasupra limitelor la care veniturile debitorilor pot duce povara datoriei peste ciclurile economice. Unii se vor descurca, însă restul ar putea fi tot o poveste despre credite neperformante.
Câştigul salarial mediu net în luna februarie, ultima raportare a Institutului Naţional de Statistică, era de 1.626 de lei, în creştere marginală, cu numai un leu, faţă de luna precedentă. La cursul euro/leu de astăzi, aceasta înseamnă un venit salarial ceva mai mic de 4.400 de euro pe un an. Ce înseamnă aceasta din perspectiva pieţei imobiliare? Pe scurt, că locuinţele se vând încă la preţuri de balon speculativ.
Atunci când casele se vând la preţuri de cinci ori veniturile medii, cotaţiile din real estate sunt în parametri perfect sustenabili. Când însă locuinţele ating preţuri echivalente cu veniturile medii pe şapte – opt ani, avem alerta: sunt deja scumpe. Ce se întâmplă dacă o casă poate fi cumpărată numai dacă pui o sumă echivalentă cu de zece ori veniturile anuale sau chiar mai mult? Înseamnă că avem de-a face cu o bulă speculativă în imobiliare, spune Harry S. Dent, investitor cu experienţă în pieţele financiare internaţionale. Spre exemplu, balonul din California din 1989-1990 a crăpat exact după ce s-a atins acest reper. Nu a fost recesiune, nu au fost ridicări de dobânzi; pur şi simplu, piaţa a căzut pentru că preţurile ajunseseră să fie prea mari, mai spune investitorul care îşi face strategiile de plasament pe termen lung în funcţie de trendurile demografice.
Ce înseamnă în România valorile medii de 40.000 – 45.000 de euro la care se realizează achiziţiile de locuinţe din acest răstimp? Echivalentul a nouă sau zece salarii medii anuale. Imobilele de la noi, aşadar, nu numai că sunt scumpe; au preţuri de bulă speculativă!
Este interesant că aceleaşi bănci care au proiecţii conservatoare faţă de perspectivele creşterilor salariale din România acordă totuşi credite la parametri validaţi de piaţă în ultima sută de ani de capitalism ca fiind nesustenabili.
De unde, aşadar, atâta resursă de „nebunie“ pentru băncile care deja s-au fript în escalada speculativă precedentă şi care au ajuns la peste o cincime credite neperformante? Ce le împinge să dea noi credite la preţuri cu slabă susţinere fundamentală?
Răspunsul la întrebările de mai sus trebuie găsit tot în urma unor investigaţii arheologice printre ruinele bulei imobiliare din deceniul trecut. Pur şi simplu, băncile încearcă să susţină cotaţiile din rezidenţial cu o idee mai sus. Tot în folosul lor, statul a pus reperul de 60.000 de euro în programul „Prima Casă“, atunci când preţurile se prăbuşeau. Pentru bănci nu ştiu cât contează dacă originează noi credite proaste (mai ales dacă sunt girate de stat) şi cât înseamnă să ţină colateralele la niveluri care să nu mărească numărul rău-platnicilor.
Comportamentul a fost similar şi în timpul bulei speculative. Îmi vine greu să cred că bancherii nu ştiau că preţurile de 100.000 de euro pentru 60 mp în Bucureşti în vârf de bulă erau total deplasate, mai cu seamă că balonul rezidenţial american se spărsese în 2005-2006, iar criza subprime deja bubuia la jumătatea anului 2007 în portofoliile băncilor din SUA.
Probabil, însă, că atunci când au investit în România (a se citi: au cumpărat licenţe pentru dreptul de a cămătări populaţia) acesta a şi fost obiectivul corporaţiilor bancare occidentale: să-i încarce pe băştinaşi cu cât mai multe datorii. Dacă totul merge bine, tot surplusul ne revine nouă, iar dacă merge rău, ne va salva statul cu emisiuni de obligaţiuni pe tavă, cu împrumut de la FMI de 13 miliarde de euro şi cu repo-uri de la banca centrală.
Creditarea prădătoare din deceniul trecut, având câmp de vânătoare preferat piaţa imobiliară, a lăsat în curtea băncilor deopotrivă trofee şi hoituri. Şi mirosul de sânge încă persistă… Periodic cineva mai merge la tăiere…