Rătăciţi la poarta „Primei Case“

Programul „Prima Casă“ nu merge, pare a fi consensul general din opinia publică. Paradoxal, acest lucru nu se datorează unei cereri reduse, cum ne-am fi aşteptat într-o perioadă de criză. Problemele par a fi legate, în primul rând, de chestiuni birocratice, dar şi de o reticenţă sporită a băncilor, deja umflate cu portofolii de credite ipotecare nu tocmai grozave, contractate în vârf de bulă speculativă. Presa şi site-urile de internet abundă de tot felul de poveşti ale unor familii care au aplicat pentru includerea în program şi care se confruntă cu o mulţime de obstacole. Şi, iarăşi, surprinzător, nici măcar în aceste condiţii clienţii nu par să se resemneze. Aflăm, de asemenea, că proprietarii încearcă marea cu degetul şi ridică preţurile solicitate la vânzare. Culmea, nici asta nu îi descurajează pe potenţialii cumpărători. În 20 de ani se întâmplă multe, îşi zic. Mai cu seamă că avansul pentru achiziţionarea locuinţei este ca şi inexistent în formula promovată în „Prima Casă“. Desigur, sumele garantate de programul guvernamental nu sunt în măsură să furnizeze masa critică pentru a influenţa decisiv piaţa imobiliară. Cu toate acestea, descoperim că în nici un caz clientela nu lipseşte. Din această perspectivă, chiar am putea spune că programul este un succes. Atrage cumpărători în trendul descendent în care – deopotrivă – rechini, ştiuci, şalăi şi crapi de dimensiuni medii încă au de descărcat din portofoliile de active imobiliare cu care s-au ticsit în anii de boom.
Este adevărat că nu am fi auzit pe nimeni să se fi mutat în casă nouă. Dar dosarele se mişcă. Rodica Ionescu, consilier al preşedintelui Fondului de Garantare în programul „Prima Casă“ (un fel de Fannie Mae), declara săptămâna trecută că, deja, la instituţia pe care o reprezintă, sosesc aproximativ 170-200 de dosare pe zi. Nu e chiar puţin. Semn că lumea vrea case. O vedem din motivaţiile oferite de potenţialii clienţi intervievaţi. Desigur, toţi aduc argumente mai degrabă de natură psihologică. Vor să aibă o casă a lor, s-au săturat să se tot mute în calitate de chiriaşi, doresc o viaţă de familie, vor „să facă un pas curajos". Chestiunea financiară, ca de obicei, este aruncată în planul secund. Nivelul de îndatorare, riscul valutar, perspectivele profesionale şi salariale, simulări ale modificărilor de dobândă, calcule reci privind raportul dintre chirie şi preţurile de vânzare ale locuinţelor sunt expediate inexplicabil. Rămânem în alt registru, al unei filosofii de viaţă centrate pe prezent. „Ne-om descurca noi în următorii 20-30 de ani!“. „Nu poate fi chiar aşa rău!“. „Până la urmă, prezentul ne presează!“. „Oricum, dăm o mulţime de bani pe chirie!“.
Aceste enunţuri strict din perspectivă psihologică, regăsite din plin şi în anii în care curba speculativă din imobiliarul românesc era la apogeu, ar fi cazul să ne dea de gândit. Bancherii ar trebui chiar să fie deosebit de temători. Cum să dai credit cuiva care aduce doar 5% pentru achiziţionarea unui imobil supraevaluat, la o rată de peste 50% din venituri şi care are o astfel de privire simplistă asupra unei decizii majore cum ar fi cumpărarea unei case? Aceeaşi întrebare ar trebui să şi-o fi pus şi guvernanţii înainte să vină cu un astfel de proiect, dacă s-ar fi simţit, într-adevăr, reprezentanţi ai contribuabililor şi gestionari responsabili ai banilor acestora. Statul preferă, însă, să inducă instabilitate în sistem promovând un tip de creditare prea puţin diferită de subprime-ul american.
De la guvernanţi ne-am obişnuit, totuşi, să nu mai avem aşteptări. Rămâne acest paradox al clientelei care se înghesuie să participe la program. Am fi putut spera la o maturizare a consumatorului, care să devină mai circumspect. Pentru că ultimul an ne-a demonstrat că preţurile la imobiliare nu cresc la infinit. Dimpotrivă, pot să o ia la vale rău de tot. Tot în acest interval ne-am convins că simpla aderare la Uniunea Europeană nu este un garant pentru nimic, iar nivelul salariilor nu trebuie neapărat să fie corelat cu cel al economiilor puternice din Vest. Am revăzut cum siguranţa locului de muncă poate fi ameninţată chiar şi în sectoare care păreau de neclintit. Clienţii băncilor au descoperit cum ratele bancare realmente pot exploda, la cea mai mică modificare de dobândă. Ce să mai spunem despre riscul valutar pe care debitorii sistemului bancar l-au resimţit din plin, având, în proporţie covârşitoare, creditele contractate în monedă străină.
Ei bine, în acest peisaj macroeconomic deloc încântător, cu aşa experienţe neplăcute (uneori traumatizante) în anul precedent şi în faţa unor perspective cu nimic mai încurajatoare, potenţialii cumpărători de case arată o disponibilitate suspectă. Când se vorbeşte despre şomaj, despre ajustare economică, când firmele din mediul privat gâfâie realmente, când un nou val de devalorizare a monedei naţionale bate la uşă, când vedem în Occident exemplele executărilor silite ale nefericiţilor care au contractat ipoteci în plină bulă speculativă, ultimul lucru la care ne-am gândi ar fi să ne suim pe levierul periculos al produsului riscant (şi potenţial toxic) denumit credit ipotecar pentru a achiziţiona locuinţe încă înfiorător supraevaluate. Totuşi, programul „Prima Casă“ pare a nu duce lipsă de clienţi.
Îmi amintesc acum de o analiză publicată în vara anului 2007 asupra comenzilor din industria navală, pentru segmentul de mare tonaj. Autorul studiului evidenţia că numărul mare al navelor aflate în construcţie pe şantierele de profil din lume era extraordinar de mare în raport cu flota deja existentă şi potenţialul de dezvoltare al comerţului maritim intercontinental. În momentul respectiv, indicatorul Baltic Dry Index, barometru al volumului transporturilor transoceanice, se afla pe maxim istoric. Era din cale-afară de optimist să se presupună că aceste valori se vor menţine în următorii ani, anticipa corect analiza menţionată. Prin urmare, comenzile ar fi trebuit să fie onorate de constructorii navali cu o întârziere de doi-trei ani (specifică industriei), exact într-un răstimp în care comerţul maritim cunoaşte un declin, iar flotele supradimensionate trec printr-o lipsă cronică de cerere. Este deja un fenomen cu care ne confruntăm. Criza a limitat dramatic comerţul internaţional, iar armatorii dau din colţ în colţ. Cei care abia se văd cu vasele la apă, cu atât mai mult. În prezent, situaţia este la polul opus, o industrie înfloritoare fiind tocmai cea a dezafectării navelor de mare tonaj, localizată în principal în India. Concluzia studiului era aceea că, oricât de nerealiste ar fi aşteptările, oricât de aberante ar fi unele investiţii pe pieţe saturate, în condiţiile unui credit ieftin, totdeauna se vor găsi aventurieri, iresponsabili, inconştienţi sau fraieri care să vină să pluseze într-un domeniu deja supradimensionat.
Este şi cazul României imobiliare, aflată pe un tobogan lung şi abrupt. Oricât de aberante ar fi preţurile, oricât de nesigure veniturile şi de înnegurate perspectivele, în momentul în care guvernul, în complicitate cu sistemul bancar, a dat strigarea pentru achiziţii cu avans 5% şi dobânzi efemer atractive, au apărut şi clienţii.
De ce am fi aşteptat mai mult de la un consumator neavizat, care, pe culmile balonului de săpun rezidenţial, dădea zeci de mii de euro pe locuinţe de calitate îndoielnică şi încă era convins de continuarea procesului scumpirilor?