Prelungirea perioadei de creditare ajută solicitantul să obţină o sumă mai mare de bani sau, după caz, să plătească o rată lunară mai mică. Pe de altă parte, acesta trebuie să fie conştient de faptul că mărind durata creditului va plăti mai mult la bancă, în medie cu 4,1% euro din suma împrumutată pentru fiecare an de prelungire.
Ultimele statistici efectuate pe piaţă arată că aproape un sfert dintre români intenţionează să cumpere o casă în următorii zece ani, dar, în prezent, doar 7,5% dintre aceştia au şi potenţialul de finanţare necesar, pe baza venitului declarat. Majoritatea celor interesaţi sunt tineri, cu vârste sub 29 de ani, cu venituri mici în prezent, dar cu potenţial de creştere. Tinerii vor să cumpere aceste locuinţe pentru uz personal, însă sunt şi solicitanţi care vor să cumpere pentru închiriere sau pentru investiţie. În plus, majoritatea populaţiei se aşteaptă la o creştere a veniturilor în timp. Ca şi viziune de ansamblu, este evident că şi 2008 va fi anul creditelor ipotecare în ceea ce priveşte ritmul de creştere, care va fi extrem de consistent şi se va situa peste avansul creditelor de consum.
Băncile creditează cu sume mai mari şi clienţi cu venituri mai reduse
Perioade extinse şi de graţie, dobânzi reduse pentru trei-şase luni la creditele în lei, cât şi la cele în valută şi alte idei inovatoare permit băncilor să crediteze cu sume mai mari şi clienţii cu venituri mai reduse.
De exemplu, la un venit mediu lunar de 3.000 de lei al unei familii cu doi membri, suma maximă ce poate fi acordată pe o perioadă de 25 de ani este de 107.000 de euro, cu o rată lunară de 427 de euro, în condiţiile în care s-a aplicat o dobândă iniţială, promoţională, de 3,88%.
Dacă această familie doreşte să achiziţioneze un apartament în valoare de 180.000 de euro, banca va încerca să găsească o soluţie pentru a se apropia de suma de care are nevoie solicitantul. Pentru acesta, într-o primă etapă va prelungi perioada de creditare de la 25 de ani până la 35. Astfel, banca va putea acorda un credit maxim în valoare de doar 165.000 de euro, la aceleaşi venituri, rata lunară fiind de 777 de euro.
Rata lunară mai mică, suma totală de returnat mai mare
Pentru 100.000 de euro credit pe 25 de ani, solicitantul are de achitat lunar 330 de euro. Dacă perioada de creditare se majorează la 35 de ani, atunci rata lunară scade la 238 de euro pe lună.
Pe de altă parte, în condiţiile în care creditul este acordat pe 25 de ani, la 100.000 de euro împrumutaţi, la o DAE medie de 8,22%, solicitantul are de înapoiat băncii la finalul perioadei de creditare 230.155 de euro, din care 130.155 de euro sunt dobânzile şi comisioanele. Dacă perioada de creditare este prelungită la 30 de ani, cu aceeaşi DAE, de 8,22%, solicitantul are de plătit băncii la finalul perioadei de creditare 262.401 euro, din care 162.401 reprezintă dobânda şi comisioanele băncii. Practic, pentru cinci ani în plus la creditare, solicitantul plăteşte băncii cu 32.000 de euro mai mult, o sumă deloc de neglijat. Dacă împărţim cei 32.000 de euro la cinci ani, reiese că banca ne taxează cu 6.400 de euro pe fiecare an de prelungire, însemnând 4,1% din creditul acordat.
Opţiunea perioadei de graţie trebuie bine cântărită
Opţiunea perioadei de graţie a fost iniţial disponibilă doar pentru creditele destinate construcţiei de locuinţe, iar facilitatea era justificată de faptul că ratele trebuie plătite după finalizarea lucrărilor. Perioada de graţie se referă doar la principal, adică la returnarea sumei contractate. Însă, şi în prezent, românii care vor să-şi construiască o casă au la dispoziţie o perioadă de unu-doi ani pentru a începe să returneze din suma angajată, dar în tot acest interval achită dobânda şi comisioanele aferente!
Deşi la prima vedere pare o facilitate, perioada de graţie este destul de costisitoare. Calculele arată că o persoană care ar opta ca timp de doi ani să achite numai dobânda aferentă împrumutului luat de la bancă ar suporta costuri în medie cu 8% mai mari decât dacă nu ar fi optat pentru perioada de graţie. Aceasta se datorează faptului că în perioada de doi ani nu ar trebui să ramburseze din împrumutul luat de la bancă şi, în consecinţă, dobânda s-ar aplica în continuare la suma împrumutată. La fel şi comisioanele aferente creditului.
Raluca Dobre – Analist Financiar IpoteciDirect
