Apartamentele din Craiova s-au scum
pit mult în 2017 și 2018, ajungând la aproximativ 1.200 – 1.300 de euro pe metrul pătrat. Nu sunt foarte mari diferențe de preț între apartamentele vechi și cele noi. Se estimează că această creștere gaopantă de prețuri s-ar putea tempera către finalul anului și începutul anului 2019 din mai multe motive, care ar limita puțin cererea de locuințe: reducerea sumelor alocate pentru „Prima Casă“ și tendința BNR de a limita gradul de îndatorare la mai puțin de jumătate din venituri.
Prețurile apartamentelor din Craiova au continuat creșterea și în 2018, dar aceasta s-a mai temperat față de anul trecut. „Pe palierul prețurilor la locuințe, acesta se menține destul de ridicat. Piața nu dă semne de scădere, dar nici semne foarte mari de creștere, în sensul că este o creștere ușoară a prețurilor. Pe Craiova, în 2018 s-a menținut un trend ridicat al prețurilor, contrar mersului economiei locale. Nu avem o economie care să „duduie“, însă prețurile apartamentelor au duduit în această perioadă. De ce spun lucrul acesta? Statisticile pe țară arată că nivelul construcțiilor a crescut cu 2%, iar în Craiova construcțiile de locuințe au crescut cu aproape 200% și mă refer strict la dezvoltările de apartamente noi. Trag concluzia că există cerere“, a precizat Cristian Clenciu, vicepreședintele Asociației Române a Agențiilor Imobiliare. Se construiesc blocuri noi pe mai multe străzi din Craiova, iar dezvoltatorii au prins curaj să construiască, tocmai pentru că ei vând acele apartamente, în ciuda prețurilor piperate de pe piață, care nu au legătură neapărat cu dezvoltarea economică a zonei.
Pe piața imobiliară craioveană, prețurile ar fi crescut în 2018 cu 15% față de anul trecut, când, de asemenea, se înregistrase o creștere substanțială a prețurilor, fără prea multe fundamente economice, a precizat Cristian Clenciu. Asemenea creșteri s-au situat în orașele mari care se dezvoltă economic, respectiv Cluj, București, Timișoara.
Apartamentele noi ajung la 1.300 de euro pe metrul pătrat
În funcție de zona în care sunt amplasate blocurile noi, prețurile apartamentelor variază între 1.050 de euro pe metrul pătrat, plus TVA, în cazul celor situate mai către periferie sau cartiere mai îndepărtate de centru și 1.300 de euro pe metrul pătrat, plus TVA, în cazul apartamentelor noi amplasate înspre zona centrală a Craiovei.
De unde vine cererea de locuințe noi? Pe de o parte, tinerii care se căsătoresc au un simț al proprietății și doresc să aibă locuința lor. Cei mai mulți dintre tinerii care cumpără o locuință se împrumută de la bănci, prin programul „Prima Casă“, în ciuda creșterii dobânzilor (indicele ROBOR) din ultima perioadă. Cererea mai vine și din partea bugetarilor cărora le-au fost majorate salariile în ultima perioadă. Tinerii cu venituri peste medie se orientează către apartamentele noi, gândindu-se că, dacă tot fac un credit pe 25-30 de ani, atunci să cumpere un apartament care să fie în stare bună și după terminarea creditului. De asemenea, cei care lucrează în străinătate și trimit bani în țară investesc în apartamente, pe principiul că piața imobiliară „este cel mai bun vehicul financiar de investire, chiar și pe timp de criză“, a explicat specialistul în imobiliare. În același timp, din toamna anului trecut a scăzut oferta de apartamente vechi, iar dacă au fost mai puține astfel de locuințe scoase la vânzare, proprietarii care au avut de vândut au profitat de cererea mare și au crescut artificial prețurile.
Apartamentele vechi, încă foarte scumpe
Prețurile la apartamentele vechi sunt destul de apropiate de cele noi, dacă raportăm la zonă și la dimensiunea locuinței.
Anunțurile de vânzare publicate zilele trecute în GdS arată că față de anii anteriori, proprietarii cer prețuri exorbitante pentru apartamentele vechi. Pentru un apartament cu două camere în Brazda lui Novac se cereau 66.000 de euro (dacă apartamentul are aproximativ 50 de metri pătrați, costul ar fi de circa 1.320 de euro pe metrul pătrat), în Rovine se cereau 67.000 de euro tot pentru două camere, iar pe Calea București se solicitau 80.000 de euro pentru un apartament cu trei camere. Pe un alt site, pentru un apartament cu trei camere în Brazda lui Novac, de 88 de metri pătrați, construit în 2014, se cereau 109.000 de euro, zilele trecute. Un calcul matematic arată că pe metrul pătrat rezultă un cost de 1.238 de euro, foarte aproape de prețul pe metrul pătrat al unui apartament vechi. În zonele centrale, incidența prețului terenului în costul final al unui apartament este mai mare și de aceea și prețurile finale sunt „piperate“.
Chiar dacă după negocierea cu potențialii cumpărători, prețul efectiv de tranzacționare mai scade cu 2.000 – 3.000 de euro, prețurile rămân „umflate“ față de valoarea lor reală.
Scăderea gradului de îndatorare ar influența piața imobiliară
Specialistul în imobiliare citat de GdS a mai spus că prețurile pe piața imobiliară s-ar putea tempera către final de an sau începutul anului viitor, din mai multe considerente. Pe de o parte, „fiind mulți dezvoltatori imobiliari care construiesc blocuri peste tot în oraș va apărea concurența între ei, va conta mult calitatea, materialele care sunt folosite la construcție, locurile de parcare oferite“, a spus Cristian Clenciu. Pe de altă parte, dacă Banca Națională a României (BNR) va decide reducerea gradului de îndatorare la maximum 50% din venituri, atunci nu vor mai fi multe persoane care își vor mai putea permite plata unor rate foarte mari către bănci, astfel că și prețurile apartamentelor, inclusiv cele vechi, s-ar putea tempera. „Dacă BNR reduce gradul de îndatorare la 50% cumulat pentru credite de nevoi personale, cât și credite ipotecare, atunci cu siguranță acest lucru va avea efecte asupra pieței imobiliare. Deocamdată, cererea de locuințe vine de la cei care vor să se împrumute prin ”Prima Casă”, pentru că anii următori se reduc alocările publice de fonduri pe acest program. De asemenea, cererea vine și de la persoane care vor să se poată împrumuta acum până când va scădea gradul de îndatorare“, a mai spus specialistul în imobiliare. Cu alte cuvinte, dacă cererea de apartamente se va diminua, atunci și prețurile acestora ar putea stagna.
O nouă bulă speculativă?
Din motive prudențiale și având în vedere că ROBOR are tendințe de creștere accelerată, BNR are în vedere ca pentru creditele de nevoi personale, gradul de îndatorare să scadă la 30% din veniturile împrumutatului, pentru creditele ipotecare să fie limitat la 45% din venituri, iar dacă sunt persoane care au deja un credit de nevoi personale și vor să contracteze unul ipotecar, atunci gradul maxim de îndatorare nu poate fi mai mare de 50% din veniturile acelei familii și/sau ale coplătitorilor. În trecut, în special în perioada de criză, au existat bănci care au acceptat un grad mare de îndatorare al clienților care au contractat credite, grad care a ajuns la 60 – 75% din venituri.
La nivel național, specialiștii au avertizat că creșterea haotică a prețurilor în sectorul imobiliar ar putea fi de scurtă durată, riscând o nouă bulă imobiliară. În 2008-2009, cine a cumpărat imobiliare la prețuri ridicate a regretat un an mai târziu, când au început să scadă.
Craiova, în topul orașelor cu prețuri mari la imobiliare
Potrivit unui studiu realizat de Imobiliare.ro, la începutul lui 2018 cele mai scumpe apartamente erau în Cluj – județul cu cea mai mare dezvoltare economică – respectiv 1.410 euro pe metrul pătrat, în medie. Urmau prețurile din București de 1.230 euro pe metrul pătrat. Craiova figurează pe locul cinci pe țară, din punct de vedere al prețurilor medii la imobiliare exprimate în euro pe metrul pătrat.
În topul orașelor cu cele mai scumpe apartamente se mai situau, la data efectuării studiului: Timișoara (1.133 euro pe metrul petrat), Constanța (1.083 de euro pe metrul pătrat), Craiova (1.020 euro pe metrul pătrat), Brașov (1.000 de euro pe metrul pătrat) și Iași (970 euro pe metrul pătrat).
