Persoanele care vor să dea casa băncii la care nu mai pot plăti creditul o pot face începând cu 13 mai, printr-o notificare transmisă băncii prin intermediul unui avocat, notar sau executor judecătoresc. După cel puțin 30 de zile de la notificare, banca și clientul se pot întâlni la notar, pentru transferul proprietății locuinței de la debitor către bancă. Un efect al acestei legi este că unele bănci au crescut avansul la 30% la creditele ipotecare. GdS a făcut o serie de calcule comparative legate de cum vor fi sumele de plată către o bancă în cazul unui avans mai mic, dar și al unuia de 30%.
Legea nr. 77/2016 cunoscută drept Legea dării în plată a fost publicată în Monitorul Oficial și va intra în vigoare de săptămâna aceasta, mai exact pe 13 mai. Persoanele încadrate în categoria consumatorilor care au un contract cu o instituție de credit (bancă sau instituție financiară nebancară) garantat cu ipotecă, în cazul în care se află în imposibilitatea de a mai plăti ratele, pot da băncii imobilul cu care au garantat creditul și scapă de restul datoriilor către bancă. În cazul în care împrumutul a fost garantat cu două imobile, atunci ambele trebuie date băncii în proprietate, pentru ca debitorul să scape de întreaga datorie.
Care sunt condițiile care trebuie îndeplinite pentru a beneficia de Legea dării în plată. În primul rând, nu pot beneficia de prevederile acestei legi cei care au contractat împrumuturi prin „Prima Casă“. Apoi, trebuie să existe raporturi contractuale între consumator și creditor. În plus, cuantumul sumei împrumutate trebuie să nu depășească echivalentul în lei al sumei de 250.000 de euro, după cum se precizează la art. 4 din Legea nr. 77/2016. Mai pot beneficia de lege dacă „creditul a fost contractat de consumator cu scopul de a achiziționa, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinație de locuință sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puțin un imobil având destinația de locuință; consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracțiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea prezentei legi“, se arată în actul normativ.
Cum se procedează pentru a preda imobilul băncii
Consumatorul transmite creditorului, prin intermediul unui executor judecătoresc, al unui avocat sau al unui notar public, o notificare prin care îl informează că a decis să îi transmită dreptul de proprietate asupra imobilului în vederea stingerii datoriei izvorâte din contractul de credit garantat cu ipotecă. Potrivit legii, notificarea respectivă „trebuie să cuprindă și stabilirea unui interval orar, în două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convențional al instituției de credit să se prezinte la un notar public propus de debitor în vederea încheierii actului translativ de proprietate, prin care se stinge orice datorie a debitorului principal, dobânzi, penalități“. Prima zi de în care creditorul se întâlnește cu debitorul la notar trebuie să fie programată la cel puțin la 30 de zile libere calculate de la data la care se transmite notificarea către bancă, pentru a se apela la beneficiile Legii dării în plată și până la data stabilită pentru a se transfera proprietatea asupra imobilului de la debitor la bancă. Foarte important este de știut că în intervalul de minimum 30 de zile libere între ziua de primire a notificării și până la întâlnirea cu notarul se suspendă orice plată către bancă, dar și „orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor sau de persoane care se subrogă creditorului“. Cu alte cuvinte, clientul băncii nu mai poate fi executat silit de către creditor și nici de firme de recuperare a creanțelor, în momentul în care a decis să dea casa băncii, prin procedura stipulată de Legea dării în plată. Cu cel puțin trei zile libere înainte de data stabilită să se întâlnească la notar, reprezentanții băncii și consumatorul trebuie să-i transmită notarului toate documentele (înscrisurile) necesare pentru încheierea actului dării în plată. La data convenită, actul respectiv se încheie la notar, banca devine proprietară pe casă, iar debitorul nu mai rămâne cu vreo datorie către instituția de credit. Onorariul notarului va fi plătit de către debitor.
Banca nu-i mai poate executa pe giranți
După primirea notificării dării în plată, banca sau IFN-ul care a acordat împrumutul nu se mai poate îndrepta către codebitori sau către giranți pentru a încerca să recupereze creditul.
Legea nu spune în ce condiții financiare poate da o persoană casa băncii prin procedura dării în plată, ci precizează că debitorul trebuie să fie consumator, potrivit legislației în vigoare (deci să fie persoană fizică), iar între el și creditor să existe raporturi juridice. Nu se stipulează nimic despre o eventuală incapacitate a debitorului de a-și plăti ratele, deci nu trebuie să demonstreze debitorul că nu mai are bani pentru plata ratelor. Legea nr. 77/2016 prevede doar că în termen de zece zile de la data comunicării notificării de aplicare a legii dării în plată, banca poate contesta „îndeplinirea condițiilor de admisibilitate a procedurii reglementată de prezenta lege“. Cererea băncii sau a altui creditor se judecă în procedură de urgență. Dacă va câștiga banca, atunci clientul rămâne dator băncii, în aceleași condiții în care se afla înainte de solicitarea dării în plată. Dacă va pierde banca, atunci instituția de credit va rămâne cu locuința, iar omul scapă de datorii.
Legea dării în plată se aplică atât creditelor deja contractate, cât și contractelor de credit care se încheie după promulgarea actului normativ.
Efecte în lanț după apariția legii: avansul la credite crește la 30%
După publicarea Legii dării în plată în Monitorul Oficial, mai multe instituții de credit au anunțat deja că vor crește avansul la împrumuturile ipotecare acordate atât în lei, cât și în valută, ca o consecință a actului normativ, lucru despre care băncile vorbeau încă din faza de proiect a legii. Unele instituții de credit au anunțat direct, prin diverse comunicate de presă, că majorează avansul cerut clienților la împrumuturile garantate cu ipotecă de la 15%, cât era până acum, la 30% de acum încolo. Altele au afișat pe site-urile proprii că vor finanța de acum încolo doar „70% din valoarea de piață a unui imobil“ cu care se garantează un credit în lei și „până la 60% din valoarea de piață a unui imobil“ cu care se garantează un credit în valută. Deci, altfel spus, la creditele în lei avansul trebuie să fie de minimum 30%, iar la cel în valută de minimum 40%. Până acum, avansul la creditele în valută era de 25%.
La creditele prin „Prima Casă“, avansul este de 5% din valoarea imobilului. Probleme pentru debitori vor apărea la celelalte credite ipotecare, unde sumele pe care trebuie să le plătească drept avans se dublează față de ceea ce era până acum. „Dacă o familie își planificase să cumpere un apartament și își pusese deoparte pentru avans 20.000 sau 25.000 de lei, acum trebuie să aibă dublu pentru a-și putea cumpăra casa cu credit ipotecar. Acea familie trebuie să mai aștepte până va mai strânge suma respectivă, așa că va amâna momentan cumpărarea apartamentului, dacă nu va putea să împrumute banii din altă parte. Astfel că și băncile au de pierdut din această majorare a avansului“, a spus recent un specialist în imobiliare din Craiova.
Calcule comparative: cât era avansul înainte și cât va fi de acum încolo
Pentru un imobil care costă 40.000 de euro (180.000 de lei), de exemplu, în cazul în care persoana vrea să se împrumute prin „Prima casă“ ar da avans băncii doar 5%, respectiv 2.000 de euro sau 9.000 de lei, dacă împrumutul se acordă în lei. În cazul în care debitorul contracta un credit imobiliar din oferta de până acum a băncilor ar fi achitat un avans de 6.000 de euro, respectiv 27.000 de lei. Acum, după majorarea avansului la 30%, clientul trebuie să achite un avans de 12.000 de euro, pentru același apartament luat ca exemplu, respectiv 54.000 de lei, dacă același împrumut este contractat în moneda națională. În cazul unui avans mai mare, debitorul s-ar împrumuta mai puțin în bancă pentru a-și achita apartamentul achiziționat prin astfel de credit. Pentru tinerii care vor să se împrumute este greu să strângă 54.000 de lei pentru a plăti avansul către bancă.
Cele mai multe credite ipotecare se acordă prin „Prima casă“, lucru arătat chiar de Banca Națională a României (BNR), care a prezentat la începutul anului o statistică a împrumuturilor ipotecare. În cazul celor care vor lua și de acum înainte locuințe prin „Prima casă“, lucrurile nu se schimbă față de ceea ce a fost până acum.
Probleme întâmpină cei care doresc să contracteze credit ipotecar din oferta băncilor.
La o bancă de top, simulatorul de credite arată că la împrumutarea a 40.000 de euro din bancă, exprimat în lei fiind 180.000 de lei, debitorul ar trebui să achite în 25 de ani 339.576 de lei, dintre care 143.000 de lei este dobânda pe care debitorul o dă băncii la un astfel de împrumut. În cazul în care omul va achita un avans de 30%, debitorul se mai împrumută de doar 126.000 de lei, dar achită băncii încă puțin peste 100.000 de lei, pe 25 de ani. În total, în cei 25 de ani, debitorul ar plăti băncii 238.000 de lei, deci cu 101.000 de lei mai puțin decât dacă ai fi împrumutat din bancă toți banii (180.000 de lei).
„Transferăm riscul băncii asupra clientului“
Prin creșterea avansului la creditele ipotecare, băncile vor să se acopere de riscul pe care îl invocă prin aplicarea dării în plată. Iată cum motivează unele bănci majorarea avansului cerut clienților, și chiar dublarea lui, în cazul creditelor în moneda națională. „Prin apariția legii dării în plată, banca are un risc și mai mare la acordarea creditului, pentru că în orice clipă debitorul poate preda imobilul. De aceea, prin majorarea avansului la 30%, transferăm riscul băncii asupra clientului. Altă soluție nu există. Riscul băncii se duce către client prin calcularea unui avans mai mare“, a precizat pentru GdS directorul unei bănci de top care activează și în Craiova și care a majorat avansul la împrumuturile garantate cu ipotecă la 30%.
