Justiția a desființat definitiv convenția „teren contra apartamente” încheiată de italianul Vincenzo Ioele (Emilio) cu omul de afaceri craiovean Mihai Mehedințu, în baza căreia a fost construit blocul din Centrul Vechi al Craiovei, de pe str. Romain Rolland nr. 1. Clienții care au cumpărat apartamente trebuie acum să-l despăgubească pe Mehedințu pentru terenul de sub bloc, cu o sumă totală de 250.000 de euro. La această oră, procurorii DNA investighează afacerea constroversată a italianului Emilio, în care au fost implicați notari publici și angajați ai Oficiului de Cadastru Dolj. Deși până acum susțineau că au respectat legea, angajații de la Cadastru reclamați la DNA au transmis GdS o petiție, în care susțin că au greșit înscrierile în cartea funciară, dar că nu este vina lor, ci au fost induși în eroare.
Pentru a înțelege dedesubturile acestei afaceri, vom recapitula foarte pe scurt povestea, în cele de mai jos. Facem precizarea că o parte dintre documente ne-au fost furnizate de angajații Oficiului de Cadastru, care și-au schimbat punctul de vedere după demararea anchetei DNA.
Concret, în perioada 2011-2015, italianul Vincenzo Ioele (Emilio) a construit un bloc de locuințe P+4 în Centrul Vechi al Craiovei (strada Romain Rolland nr.1), pe un teren de 268 mp care aparține omului de afaceri Mihai Mehedințu. Firma lui Emilio (Euro Universal Construcții) a încheiat cu Mehedințu o convenție de schimb pentru teren (23 mai 2011). Conform acesteia, Euro Universal a primit drept de superficie (folosință) asupra terenului. În schimb, firma trebuia să-i cedeze lui Mihai Mehedințu apartamentele de la etajul I al blocului, un apartament la parter și două locuri de parcare la subsol. La același notar public (Ilie Victor Florea), cei doi au autentificat două acte adiționale convenției (23 mai, 20 septembrie). Primul act detalia dimensiunile apartamentelor care urma să fie cedate și prevedea că ulterior cele două părți vor încheia un contract de vânzare-cumpărare pentru teren și o promisiune bilaterală de vânzare a locuințelor convenite. Al doilea act prevedea înscrierea în cartea funciară a convenției.
Un document controversat, motiv de scandal
Potrivit cererii depuse la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) Dolj (document furnizat de angajații incriminați), iată ce s-a petrecut mai departe. Mandatat de firma lui Emilio, notarul Ilie Victor Florea s-a prezentat la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) Dolj cu doar două din cele trei acte încheiate de italian cu Mehedințu. Prin cererea depusă la OCPI, notarul a solicitat explicit înscrierea în Cartea Funciară a două dintre prevederile convenției, ambele în favoarea lui Emilio: intabularea dreptului de superficie și interdicția de înstrăinare, grevare, dezmembrare a terenului. Înscrierea părții din convenție favorabilă lui Mehedințu, care prevedea promisiunea de schimb „teren contra apartamente“, nu a fost cerută explicit de notar. El nu a dus la OCPI nici actul adițional care detalia promisiunea de schimb prevăzută în convenție. În afară de cererile explicite în favoarea lui Emilio, prin actul depus la OCPI, Ilie Victor Florea a solicitat să se noteze în cartea funciară CONVENŢIA (scris cu majuscule), fără să precizeze în clar ce presupune acest lucru. Concret, convenţia prevedea trei clauze, două în favoarea lui Emilio (dreptul de superficie; interdicţia de înstrăinare, grevare, dezmembrare) şi una în favoarea lui Mehedinţu (promisiunea de schimb în baza căreia fusese acordată superficia). Din această convenţie, notarul a selectat doar clauzele favorabile lui Emilio şi a cerut în clar înscrierea lor în cartea funciară. Înscrierea clauzei favorabile lui Mehedințu nu a fost cerută în clar. Extragerea din convenție a acestei clauze a fost lăsată la latitudinea registratorului OCPI. Registratorul nu s-a pronunțat însă asupra capătului de cerere privind notarea CONVENȚIEI, pe considerentul că în cartea funciară nu se notează acte, ci doar drepturi și obligații care izvorăsc din aceste acte. Cum promisiunea de schimb care izvora din CONVENȚIE nu a fost cerută de notar explicit, registratorul a ales să nu o înscrie cu de la sine putere. El s-a pronunțat și a admis doar cererile formulate explicit de notarul Ilie Victor Florea, adică cele două clauze favorabile lui Emilio. Încheierea cu soluția registratorului OCPI a fost primită de notarul Ilie Victor Florea, dar nu este clar dacă el a transmis-o mai departe pentru informare către Mehedințu. Omul de afaceri susține că nu a primit nici o hârtie din partea notarului, notarul susține că i-a dat-o. Ce l-a împiedicat pe notar să ceară explicit și înscrierea clauzei favorabile lui Mehedințu este un mister. Uniunea Notarilor Publici (UNP) spune că notarul Ilie Victor Florea era obligat să înscrie din oficiu în cartea funciară toate actele încheiate între Mehedințu și Emilio. Cum încheierea OCPI nu a fost atacată în termenul legal de 15 zile, ea a produs efecte. În cartea funciară a terenului au apărut astfel doar cele două sarcini în favoarea lui Emilio, nu și cea în favoarea lui Mehedințu. Implicațiile au fost catastrofale și vom vedea imediat de ce. După recepția blocului (9 ianuarie 2015), Euro Universal a autentificat la un alt notar (Ionel Curea) actul de apartamentare a imobilului (4 martie 2015). Apoi, la foc automat (4-7 martie), Emilio a vândut toate apartamentele către terți, inclusiv cele promise prin convenție lui Mehedințu. Pentru a transmite clienților inclusiv cota-indiviză de teren de sub bloc, pe care avea drept de folosință și nu de proprietate, Emilio a apelat la o șmecherie. La notarul Ionel Curea, el a dat o declarație pentru rectificarea cărții funciare (25 iunie 2015) prin care, fără acordul proprietarului Mihai Mehedințu, dreptul de superficie asupra terenului a fost dezmembrat în cote-indivize aferente fiecărui apartament din bloc. Ulterior, în contractele clienților, cu de la sine putere, notarul Ionel Curea a strecurat o sintagmă prin care se consfințea „dreptul de folosință pe o perioadă de 99 de ani asupra suprafeței indivize de… din terenul intravilan în suprafață de 268 mp“. Uniunea Notarilor spune că șmecheria folosită de Emilio și Curea a fost ilegală, deoarece dreptul de superficie se transmite numai cu acordul proprietarului terenului, potrivit Codului civil. Acordul era obligatoriu cu atât mai mult cu cât Emilio nu primise dreptul de superficie pe 99 de ani, ci pe o perioadă limitată de timp, pentru construirea blocului. După recepția blocului, apartamentare și intabularea în cartea funciară, Emilio urma să-i dea lui Mehedințu în proprietate apartamentele promise prin convenție. În schimb, italianul devenea proprietar pe teren și putea să vândă cotele-indivize către clienți. Tras pe sfoară de către Emilio, Mehedințu a inițiat o acțiune în justiție (29 ianuarie 2015), dar litigiul a fost înscris prea târziu în cartea funciară (10 martie 2015) ca să mai poată împiedica vânzarea apartamentelor. Informat că Emilio îi vinde apartamentele către terți, Mehedințu s-a dus peste Curea și a cerut autentificarea contractului de schimb. Curea susține că la ora acea nu mai putea face nimic, deoarece aproape toate vânzările erau efectuate. Justiția a desființat convenția dintre Emilio și Mehedințu (12 octombrie 2016), hotărârea rămânând definitivă la apel (6 iunie 2017). Judecătorii au repus părțile în situația anterioară, dispunând radierea dreptului de superficie în favoarea lui Emilio. În consecință, clienții lui Emilio care au cumpărat apartamente va trebui să-l despăgubească pe Mehedințu pentru terenul de sub bloc, suma totală cerută de acesta fiind de 250.000 de euro. Fiecare va trebui să plătească o sumă proporțională cu cota-indiviză de teren care-i revine la pachet cu apartamentul.
DNA a băgat frica în angajații de la Cadastru
Pe latură penală, lucrurile sunt mai complicate. După izbucnirea acestui scandal, avocatul lui Mihai Mehedințu a depus plângeri la DIICOT și DNA, în care acuză notarii (Ilie Victor Florea, Ionel Curea) și angajații OCPI (Costinela Chimoiu, Cristian Militaru, Lucian Dovan) că au fost complici cu Emilio și astfel a fost posibilă apartamentarea blocului și vânzarea tuturor apartamentelor, încălcând convenția. Dosarul a fost preluat de DNA Central după ce GdS a dezvăluit că procurorul-șef al DNA Craiova, Cosmin Croitoriu, s-ar putea afla în conflict de interese, fiind client al lui Emilio. După ce procurorii au început să facă audieri, registratorii OCPI au trimis o petiție către GdS semnată de Costinela Chimoiu în care susțin că sunt nevinovați. Până acum, ei susțineau că totul a fost perfect legal. După demararea anchetei de către procurori, ei admit că au greșit, dar susțin că au fost induși în eroare de încheierea registratorului Florin Bălănescu, care a înscris în cartea funciară doar clauzele favorabile lui Emilio. În replică, registratorul consideră că a înscris în cartea funciară ceea ce a cerut notarul. Dacă părțile erau nemulțumite, puteau să atace încheierea de carte funciară în termen de 15 zile de la comunicare. Neatacând-o, au arătat că au fost de acord cu înscrierea făcută de registrator. Registratorii reclamați la DNA mai spun că atunci când au admis apartamentarea blocului și au autentificat vânzările de apartamente pe bandă rulantă nu cunoșteau că unele dintre acestea erau promise prin convenție lui Mihai Mehedințu. Ei s-ar fi bazat doar pe desfășurătorul de carte funciară, nu și pe actele din spatele acesteia. Prin urmare, nu ar fi citit convenția Emilio-Mehedințu. Totuși, dezmembrarea dreptului de superficie și înscrierea acesteia la OCPI nu putea fi făcută fără consultarea convenției în baza căreia a fost dobândită superficia. Contextual, apartamentarea blocului a fost înscrisă la OCPI în împrejurări suspecte, fiind admisă de registratorul-șef Costinela Chimoiu după orele de program și în aceeași zi în care aceasta i-a vândut lui Emilio trei parcele de teren cu 10.500 de euro. Avocatul lui Mehedințu a acuzat că în realitate este vorba despre o mită mascată pe care ar fi încasat-o Costinela Chimoiu. În concluzie, este greu de spus cu certitudine ce cunoșteau și ce nu cunoșteau registratorii din dedesubturile acestei afaceri. Ancheta procurorilor DNA va scoate cu siguranță adevărul la iveală.
