Am întrebat mai mulți antreprenori cu afaceri în imobiliare de ce nu există Craiova în topurile care se realizează la nivel național privind evoluția tranzacțiilor imobiliare. Ni s-a răspuns că nu are relevanță la nivel național, din cauza numărului mic de tranzacții care se perfectează în această zona a țării. Am vrut să ne convingem și am studiat statisticile oficiale, realizate lunar, pe toată țara, de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
Am analizat județele în care există cele mai mari centre urbane. Din analiza datelor se observă că tranzacțiile imobiliare cu apartamente și case, încheiate în primele cinci luni ale anului 2023 sunt duble sau triple față de cele inregistrate în Craiova.
Se mai observă că în orașele cu vizibilă dezvoltare economică, populația are capacitatea să contracteze credite ipotecare și, implicit să cumpere locuințele pe credit. Numărul de ipoteci este de patru-cinci ori mai mare în alte orașe (județe) cu zone metropolitane în expansiune, față de zona Craiovei și a Doljului. Am analizat situația tranzacțiilor imobiliare din șapte mari zone din țară.
Paradox. Tranzacțiile “cu banul jos”, crescute în județele mai sărace
La nivel național se menține trendul început anul trecut în imobiliare, și anume acela de a se cumpără multe apartamente cu banul jos. În unele județe, procentul de locuințe cumpărate cu cash a fost de 60% din total tranzacții cu apartamente și case, conform ANCPI. Iar la alte județe, în care puterea de cumpărare pe credit este mai mare, procentul de ipoteci noi este de 65-75% din total tranzacții.
Contrar așteptărilor, cele mai multe tranzacții “cu banul jos” s-au înregistrat în zone mai puțin dezvoltate economic. Ceea ce înseamnă că în aceste zone mai sărace, fie circulă mulți bani “la negru”, fie persoanele care lucrează peste graniță au venit cu lichidități pe care le-au investit în imobiliarele din România.
Craiova, codașă la vânzări de apartamente. Brașov, polul dezvoltării imobiliare
Din punct de vedere al tranzacțiilor încheiate în perioada analizată, se observă județe care au sute de tranzacții de apartamente pe lună, pe când Doljul are puțin peste 100. În primele 5 luni ale anului 2023, unele județe au mii de tranzacții imobiliare perfectate, ceea ce arată o tendinț[ vizibilă și nu doar o luna cu vânzări bune. În același timp, Doljul totalizează câteva sute de apartamente vândute în 5 luni.
Brașovul își continuă poziția de “vedetă” a pieței imobiliare. Urmează Timiș și Cluj
Pe locul întâi între zonele analizate din punct de vedere al volumului tranzacțiilor imobiliare de apartamente si case se situează Brașovul, cu un record de 2.876 de tranzacții încheiate în 2023. În proporție de 60-70% din tranzacții s-au perfectat fără credit ipotecar. În Brașov au investit în imobiliare și persoane care provin din alte zone, dat fiind potențialul județului, în special din punct de vedere turistic.
Pe locul al doilea ca volum al tranzacțiilor imobiliare în 2023 se situează județul Timiș. În Timișoara și zona metropolitană s-au vândut 2.710 apartamente și case, în perioada analizată.
Pe locul al treilea se situează Clujul, cu un volum de apartamente vândute de 2.466 de unități. Urmează Constanța, pe locul patru, cu 2.315 unități vândute. Și aici locuințele pot fi achiziționate în scop investițional, pentru a fi închiriate ulterior turiștilor. Pe locul cinci, în clasamentul nostru, realizat pe baza statisticilor ANCPI, se află Iași. În mod surprinzător, față de alți ani, Iașiul se dezvoltă pe segmental imobilarelor. Primele cinci luni din acest an au condus la vânzarea a 1.665 de apartamente și case în Iași.
Prahova și-a mai temperat creșterea de anii anteriori din domeniul imobiliarelor, dar tot este cu mult peste Dolj. În Prahova s-au vândut anul acesta 1.212 apartamente, fiind pe locul șase din șapte.
Craiova, vânzări în imobiliare de aproape 4-5 ori mai mici decât în Brașov și Cluj
Doljul, respectiv Craiova – pentru că aici sunt înregistrate cele mai multe tranzacții imobiliare – se află pe ultimul loc. Cu un total de doar 615 apartamente vândute (incluzând și câteva case), Craiova se situează la foarte mare distanță de primele clasate. Situația se observă din datele transmise mai sus, culese de la ANCPI. În Craiova au fost vândute apartamente anul acesta la jumătate față de Prahova. De asemenea, în această zonă a tarii s-au vândut de 4,7 ori mai puține locuințe decât în Brașov și de 4 ori mai puține ca în Cluj.
În medie, în Craiova s-au cumpărat 124 de apartamente pe lună, anul acesta, din care doar 60-63 au fost achiziționate cu credit ipotecar. Având în vedere câte bănci există pe piața locală, se observă că, în medie, o bancă din Craiova a acordat doar 2 credite ipotecare pe lună anul acesta comparativ cu Cluj, Constanţa și Timiș unde s-au înscris 200, 300 și 400 de ipoteci pe lună.
În concluzie, deși în Craiova nu există putere de cumpărare a locuințelor, ca în celelalte judete, puținele imobile achiziționate s-au tranzacționat pe banii proprietarilor. Între 36% și 53% dintre tranzacțiile lunare de apartamente s-au făcut cu ipotecarea imobilului achiziționat. Deci, cu banii proprietarilor s-au achiziționat între 47% și 64% din tranzacții, de la o lună la altă.
Nu am inclus în analiză Capitală, cunoscut fiind că acolo se perfectează cele mai multe tranzacții imobiliare din țară, cu mult peste orașele de provincie pe care s-a efectuat acest studiu.
