În Craiova sunt multe blocuri noi în care locatarii nu au actele de proprietate “în regulă”. În sensul că au plătit prețul cerut de investitor pentru o locuință înt-un imobil multietajat, dar ei nu dețin decât un antecontract sau promisiunea de vânzare. Este aceasta un impediment pentru înființarea unei asociații de proprietari?
Știm cu toții, antecontractul sau promisiunea de vânzare este o convenție prin care o parte sau ambele părți se obligă ca la o anumită dată să încheie un contract prin care să vândă, respectiv să cumpere un imobil. Antecontractul mai este cunoscut și sub numele de promisiune de vânzare-cumpărare.
Printr-un antecontract se stabilește obiectul vânzării, prețul de vânzare a imobilului, termenul până la care se va încheia contractul final și alte clauze stabilite de comun acord de către cumpărator și vânzator.
Încheierea antecontractelor de vânzare cumpărare se face încă din faza de proiect a imobilului. Cele mai multe în faţa şi sub semnătură notarilor. Investitorul încasează avansuri de sute de mii de euro, ulterior lăsând cumpărătorul într-o stare de incertitudine care poate dura ani buni.
Asociația de proprietari este necesară
Dincolo de problemele individuale pe care le întâmpină fiecare locatar în parte se ridică întrebarea dacă un astfel de bloc își poate înființa o asociație de proprietari. Este știut faptul că între actele solicitate de instanța de judecată se numără și titlul de proprietate al fiecărui viitor membru al asociației de proprietari.
Din acest motiv aceste blocuri stau mulți ani fără asociație de proprietari deși lege spune că:
”În cazul condominiilor din ansamblurile rezidenţiale, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale, în calitate de vânzători, trebuie să îi informeze la momentul înstrăinării pe cumpărători cu privire la necesitatea constituirii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile prezentei legi”, art. 14/Legea 196/2018.
Nu toți proprietarii sunt… proprietari
Iată exemplul a două blocuri din Craiova construite în ultimii ani care întâmpină probleme în înființarea asociațiilor de proprietari. Unul dintre aceste blocuri este construit în cartierul George Enescu de peste 10 ani. Nici la această dată proprietarii, deși își doresc, nu au o asociație de proprietari. Motivul, locatarii de la ultimul etaj nu au acte de proprietate pe apartamentele achiziționate de la investitor.
Nu putem să ne facem asociație de proprietari pentru că vecinii de la ultimul nivel nu au contract de vânzare-cumpărare, cum ar veni, în drept, ei nu sunt proprietari. Este dificil, dacă avem nevoie să reparăm ceva trebuie să mergem din ușă în ușă, să cerem bani. Pentru curățenie, strânge o vecină. Stai toată ziua să te rogi de locatari să dea bani. Ar fi bine să avem o așociație, dar nu putem că nu au toți acte”, spune un locatar din blocul din cartierul George Enescu.
Într-o situație similară, proprietarii din alt bloc din Craiovița Nouă au găsit o portiță. În fapt, legea permite înființarea asociației de proprietari într-un bloc în care nu toți locatarii sunt proprietari.
”Noi ne-am mutat aici de doi ani. Am vrut să ne facem o asociație, dar oamenii nu au acte. Este vorba de cei care locuiesc la mansardă. Din această cauză nu puteam să facem contract cu un furnizor de energie electrică, nu puteam să dăm drumul la lift. Ne certam mereu. Am găsit o firmă și ne-a rezolvat cu asociația, cu contractele cu furnizorii de utilități.”, spune o locatară dintr-un bloc nou construit din Craiovița Nouă.
Legea spune că trei proprietari pot înființa o asociație de proprietari
Iată care ar fi portița care permite înființarea asociației de proprietari chiar dacă nu toți locatarii au acte de proprietate. Explicația ne-a fost dată de reprezentantul unei firme care se ocupă cu înființarea și administrarea asociațiilor de proprietari.
„Legea prevede că „în scopul exercitării drepturilor și obligațiilor ce le revin asupra proprietății comune, în cazul condominiilor, se constituie asociații de proprietari”. Reiese, de aici, că, atunci când există spații comune într-un imobil (de exemplu, un bloc de locuințe), va trebui constituită o asociație de proprietari, aceasta nefiind doar o opțiune a proprietarilor imobilelor individuale (apartamentelor).Totuși, simpla existență a spațiilor comune nu va fi suficientă pentru a atrage necesitatea constituirii unei asociații de proprietari. Întrucât obligația vizează proprietarii care dețin imobile într-un condominiu (care, prin definiția Legii nr. 196/2018, implică existența „a cel puțin trei proprietăți individuale reprezentate de locuințe”, spune reprezentantul unei firme de administrare condominii, MBI ADMIN.
Acesta a mai precizat că:
„Obligația de a se constitui asociație de proprietari va fi efectivă când:
există cel puțin trei proprietăți individuale(apartamente de locuit sau birouri, de exemplu), într-un imobil și există spații comune în acel imobil. De asemenea, necesitatea constituirii asociațiilor de proprietari (atunci când sunt îndeplinite regulile pentru constituirea acesteia) reiese, indirect, și din obligația dezvoltatorilor imobiliari de ansambluri rezidențiale (blocuri de locuit, de exemplu) sau a vânzătorilor de apartamente din ansambluri rezidențiale de a informa cumpărătorii despre „necesitatea”(obligația) celor din urmă de a constitui asociații de proprietari, a explicat reprezentantul MBI ADMIN.
