Circa 40 de milioane de euro investiţie, 1.800 de apartamente şi garsoniere, peste o sută de blocuri. Acestea sunt datele aproximative ale megacartierului de care vorbeşte administraţia Craiovei că va fi construit de un investitor misterios, dornic să facă afaceri în Bănie şi să satisfacă în acelaşi timp nevoia de locuinţe a oamenilor. Dacă luăm în calcul preţul maxim cerut de primărie de 400 de euro pe metrul pătrat plus TVA, rezultă că un apartament cu două camere cu o suprafaţă de 40 de metri pătraţi va costa în jur de 20.000 de euro. Preţul pare nerealist în condiţiile în care locuinţele trebuie să aibă finisaje de calitate, spaţii comerciale la parter, inclusiv piscină.
O parte din cifrele de mai sus sunt cuprinse în studiul de oportunitate pe care Primăria Craiova îl vrea votat de urgenţă de consilierii locali în şedinţa extraordinară de mâine, după ce Ministerul Apărării a predat primăriei o suprafaţă de teren de 6,7 hectare pe strada Caracal, unde urmează să se construiască celebrul cartier de care vorbea primarul oraşului. Proiectul a suferit unele modificări. A fost mutat de pe amplasamentul fostului târg de săptămână din strada Dimitrie Gerota, locuinţele nu sunt numai pentru tineri sau numai sociale, ci la grămadă, Armata va primi 250 de locuinţe din cele minimum 1.800 care trebuie construite, terenul va fi concesionat pe 49 de ani, iar dotările vor fi superioare. La acestea se adaugă obligaţia din partea constructorului, care va fi el, dacă va fi vreunul, de a amenaja la parter spaţii pentru grădiniţă, supermarket, cabinete medicale, sală de fitness sau piscină. Toate la preţul maxim de 400 de euro pe metrul pătrat plus TVA-ul de 5% care se aplică locuinţelor noi ce pot fi locuite cu o suprafaţă utilă de până în 120 de metri pătraţi utili. Realitate sau utopie? Rămâne de văzut. Până atunci, să vedem ce prevede studiul de oportunitate întocmit de primărie.
Cartierul săracilor şi al bogaţilor
În primul rând, cum motivează primăria scoaterea terenului la concesionare? „În contextul actual de criză şi pe fondul măsurilor de austeritate, accesul persoanelor la o locuinţă este din ce în ce mai restricţionat. Ritmul scăzut al construcţiei de locuinţe, precum şi retrocedarea caselor naţionalizate au dus la o creştere semnificativă a numărului de cereri de locuinţe la nivelul Primăriei Craiova, în acest moment, în evidenţa Serviciului Administrare Locuinţe aflându-se un număr total de 4.545 de dosare depuse pentru repartizarea unei locuinţe (…). Interesul nostru se îndreaptă către găsirea unor soluţii la problema locativă cu care se confruntă comunitatea locală, atât pentru familiile sărace, cât şi pentru persoanele şi/sau familiile care până în prezent nu şi-au asigurat o locuinţă corespunzătoare, dar posedă surplusul constant necesar economisirii şi realizează venituri care le permit accesarea unei scheme de creditare“, scrie în studiu. Primăria precizează că sunt mulţi tineri care au depăşit vârsta de 35 de ani şi nu mai pot primi locuinţe ANL (nici nu ar avea de unde – n.r.), iar alţii au venituri mai mari care nu le mai dau dreptul nici la o locuinţă socială (pentru cei care ar dori să locuiască în atare condiţii – n.r.). Studiul mai spune că acest cartier va revitaliza mai multe sectoare economice. „În vederea rezolvării problemei locuirii, pentru segmentul de populaţie constituit de persoanele care au depăşit vârsta de 36 de ani şi care dispun de resurse financiare proprii, se impune implementarea unui program de construcţii de locuinţe cu acces la proprietate (…) din ce în ce mai mulţi oameni îşi doresc un sistem nou de locuinţe, în case individuale sau colective. Acesta este un fenomen în ascensiune şi pe deplin justificat, având în vedere locuinţele executate în perioadele anterioare. Referitor la calitatea acestora, sunt în proporţie de 70% sub standardele unanim acceptate de locuire (…). Totodată, se dezvoltă, în principal, sectorul construcţiilor (materiale de construcţii, utilaje) şi, în secundar, producţia de bunuri şi servicii. Începerea lucrărilor de execuţie va permite crearea de noi locuri de muncă atât pentru forţa de muncă necalificată, cât şi pentru specialiştii în domeniu (…). Dezvoltarea construcţiei de locuinţe va conduce la revigorarea societăţilor comerciale, având ca principal obiect de activitate proiectarea obiectivelor de investiţii în domeniul locuinţelor şi/sau execuţia de lucrări de construcţii montaj“, se arată în studiu.
Cum ar trebui să se deruleze proiectul
Primăria va scoate la licitaţie în perioada următoare concesionarea celor 6,7 hectare de teren. Cum va fi desemnat câştigătorul? Prin licitaţie. Câştigătoare va fi firma sau consorţiul de firme care va oferi cea mai mare redevenţă, adică taxa pentru folosirea terenului. Concesionarea se face pe o perioadă de 49 de ani cu posibilitate de prelungire. Constructorul trebuie să construiască din banii lui minimum 1.800 de locuinţe, asta însemnând garsoniere, apartamente cu două şi trei camere la preţul maxim de 400 de euro pe metrul pătrat plus TVA. Blocurile vor fi clădiri care pornesc de la trei etaje şi ajung la zece etaje şi ar trebui finalizate în doi ani. Din suprafaţa de 6,7 hectare, constructorul poate folosi o treime pentru construirea propriu-zisă. Blocurile trebuie să fie prevăzute cu partere comerciale, care să aibă: grădiniţă, supermarket, minimarket, frizerie, coafor, sală de fitness, farmacie, cabinet stomatologic, trei cabinete medicină de familie, un restaurant, un birou de taxe şi impozite, birouri pentru administraţie. În incintă se va prevedea o piscină cu spaţiile anexe de deservire a acesteia. Deşi preţul de 400 de euro pe metrul pătrat pentru o construcţie nouă este mult mai mic decât cel de pe piaţă, blocurile ar trebui să respecte toate normativele de proiectare antiseismică în vigoare, iar finisajele interioare şi exterioare, inclusiv termosistemul trebuie să fie de calitate superioară.
La o suprafaţă medie de 40 de metri pătraţi pentru un apartament cu două camere, craiovenii ar trebui să plătească circa 20.000 de euro. Dacă merge pe varianta blocurilor cu maximum patru etaje, deci 20 de apartamente, constructorul trebuie să ridice atunci 90 de blocuri în doi ani. Dacă alege varianta blocurilor-turn, mult mai scumpe din punctul de vedere al costurilor de construire, firma trebuie să ridice aproximativ 45 de blocuri. Plecând de la media de 40 de metri pătraţi pe apartament, investiţia s-ar ridica la circa 40 de milioane de euro, incluzând şi amenajarea spaţiului dintre blocuri. Firma are libertatea de a-şi alege modalitatea prin care să încaseze banii de la posibilii cumpărători. Cât despre amortizarea investiţiei, asta este altă discuţie.
