Evaluarea imobilelor întâmpină dificultăţi în perioada de criză din cauză că tranzacţiile imobiliare sunt tot mai rare, iar preţul de piaţă nu poate fi determinat cu exactitate. Specialiştii au explicat pentru GdS cum se stabileşte valoarea reală a caselor şi terenurilor pe o piaţă unde cumpărătorul dictează preţul.
Paginile de publicitate ale GdS abundă de anunţuri la categoria „vânzări imobile“, dar cumpărătorii au ieşit din piaţă aproape complet încă de toamna trecută. Fie că este vorba despre evaluarea apartamentelor pentru un credit imobiliar, fie de alt fel de expertiză imobiliară care să stabilească valoarea de piaţă, procesul de determinare a valorii unui imobil este anevoios pe timp de criză. Motivul pentru care evaluările imobilelor se fac cu oarecare dificultate este acela că nu mai există un reper, care până acum era preţul de piaţă, în baza căruia se stabilea valoarea imobilului. Clienţii care au nevoie de asemenea evaluări spun că durează mai mult decât de obicei stabilirea valorii de piaţă a unui apartament sau teren. Neoficial, evaluatorii recunosc că de când s-a redus numărul tranzacţiilor imobiliare se stabilesc mai greu evaluările, mai ales cele la terenuri, unde preţurile au scăzut vertiginos, iar tranzacţiile sunt ca şi inexistente. La nivel oficial, „în orice condiţii, membrii ANEVAR trebuie să facă evaluările în funcţie de standardele internaţionale de evaluare. Este mai dificil în această perioadă, pentru că nu au termene de referinţă“, a precizat Manuela Stănescu, directoare executivă a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR). Ea a adăugat că din cauză că nu există un reper, cum ar fi preţul de piaţă, „evaluatorul acordă mai mult timp părţii de cercetare şi de aceea durează mai mult o evaluare“. Directoarea ANEVAR mai spune că „este firesc să se reducă numărul de evaluări în perioada crizei, este o logică economică să se întâmple aşa, din moment ce băncile au redus creditele cu ipotecă“. Băncile recunosc şi ele că procesul de evaluare este ceva mai lent, dar „acestea sunt condiţiile pieţei. Pentru un apartament cumpărat cu credit ipotecar este mai dificil să stabileşti acum valoarea de piaţă, dacă aceasta nu se cunoaşte“, a spus reprezentantul unei bănci craiovene.
Totul se învârte în jurul preţului de piaţă
Piaţa locală imobiliară pe perioada crizei este una a cumpărătorului, deoarece acesta dictează preţul (multe apartamente la vânzare, puţini cumpărători). Evaluările se fac după trei abordări, spun specialiştii în branşă: în funcţie de costuri, pe criterii de comparaţie şi în funcţie de venituri. Oricum ar face evaluarea şi ce modalităţi ar aborda evaluatorii, la un moment dat, tot se lovesc de preţul pieţei sau de cel la care au fost tranzacţionate imobile similare. În prima situaţie (în funcţie de costuri) contează câţi ani are locuinţa, cât de bine este întreţinută, dacă respectă parametrii de încălzire etc. Cea de-a doua abordare compară o proprietate cu altele de acelaşi „calibru“ care s-au vândut deja, deci se ştie preţul la care s-au tranzacţionat. A treia abordare în evaluarea imobilelor (pe venituri) presupune să se ia în calcul ce venituri ar aduce o astfel de proprietate în funcţie de mai mulţi factori şi calculată pe diverse tehnici din domeniu (capitalizare sau actualizarea veniturilor).
Comparaţia, metoda preferată a omului de rând
„O persoană care îşi cumpără un apartament pentru uzul personal întotdeauna se va uita la comparaţia cu alte apartamente. În evaluarea unui spaţiu comercial pentru o firmă va conta abordarea pe venituri, pentru a vedea ce venituri se pot obţine după achiziţionarea spaţiului“, a spus un evaluator din Craiova. Criză sau nu, trei evaluatori vor da valori diferite ale aceleiaşi proprietăţi, în funcţie de aprecierile fiecăruia şi de metodele luate în calcul.
