Prima Casă – o fabrică de produse toxice

Aşa de bun a fost programul „Prima Casă“, atât de extinse şi pozitive efectele, atât de numeroşi clienţii, încât guvernul a găsit de cuviinţă să îl prelungească şi pentru anul în curs. Oficialii au precizat că, dacă au fost accesate doar 485 de milioane de euro din limita plafonului de garantare de un miliard de euro, acest proiect poate fi rostogolit şi în 2010 până la epuizarea sumei. Asta ca şi când am avea un stat care dă pe dinafară de excedente bugetare, nu unul care se împrumută la câteva săptămâni pentru a asigura plata salariilor şi a pensiilor.
Pentru ca „Prima Casă“, un program care nu s-a distins prin succese deosebite, să fie justificat în faţa opiniei publice, guvernanţii au avut grijă să îl prezinte într-o nouă dimensiune, una axată pe achiziţionarea de locuinţe noi, şi nu pe vânturarea în piaţă a aceloraşi apartamente vechi. Astfel, ar urma ca „Prima Casă“ să sară din obiectivul social iniţial şi de stimulare al sectorului imobiliar, adresându-se şi comenzilor noi din industria construcţiilor. Am fost asiguraţi că ar fi vorba de o măsură anticriză, economia reală fiind beneficiara unui „efect multiplicator“ (ce sintagme a reuşit să prindă din zbor constituţionalistul Emil Boc!).
Programul guvernamental ar fi deci un factor coagulator pentru refacerea unui lanţ economic în domeniul creditării ipotecare ce s-a rupt la declanşarea crizei. Dacă ar fi să acceptăm această premisă, am înţelege că băncile – care plătesc cu bani grei experţi, analişti, manageri, „expaţi“, ofiţeri de credite – sunt incapabile să găsească noi clienţi solvabili fără a avea plasa de siguranţă a garanţiei guvernamentale. De asemenea, constructorii ar rămâne cu utilajele în drum şi cu muncitorii cu braţele încrucişate, negăsind oportunităţi de piaţă. În cele din urmă, clienţii finali nu ar reuşi să îşi deschidă capul în faţa oportunităţii nemaiîntâlnite de a achiziţiona o casă pe credit ieftin şi cu avans minim la preţuri despre care reprezentanţii sectorului de real estate ne spun că sunt „atractive“. Cu alte cuvinte, piaţa este oarbă, actorii sunt obtuzi şi doar executivul – în înţelepciunea sa nemăsurată – o poate debloca prin intermediul programului „Prima Casă“.
Adevărul este cu totul altul. Piaţa sesizează excesele din perioada de „boom“ şi încearcă să corecteze aceste anomalii. Băncile, cu recomandări de deleveraging din ţările de provenienţă şi conştiente că stau pe portofolii de credite nu tocmai de invidiat, au încetinit dramatic, pe bună dreptate, procesul de acordare de noi împrumuturi în lipsă de clientelă solvabilă. Pe de altă parte, constructorii s-au oprit şi ei din beţia anilor trecuţi, care spunea că orice ineficienţă poate fi acoperită prin vânzarea proiectelor la preţuri exorbitante de 2.000 de euro pe metrul pătrat. Deopotrivă, consumatorul – după ce a auzit atâtea poveşti cu case pierdute peste Ocean, după ce îşi vede prietenii, rudele şi colegii de serviciu gâfâind la plata ratelor – nu se mai repede la contractarea unui credit pe 30 de ani în perspective incerte. Rezumând, după nebunia bulei speculative din imobiliare, piaţa are un moment de trezire. Actorii caută deciziile raţionale, chiar dacă acestea nu sunt tocmai pe placul celor prinşi pe picior greşit de spargerea balonului de săpun din creditare şi real estate.
Cei din urmă par a avea totuşi trecere pe la factorii de decizie politică, din moment ce guvernul este atât de stăruitor în promovarea unui program îndoielnic, în care posibilitatea schemelor de fraudare a fost explicit expusă în opinia publică. Nu ştim ce „efect multiplicator“ va avea în economie şi de ce acesta trebuie găsit de politicieni, şi nu scos la iveală de mecanismele pieţei. Angrenajul sectorului imobiliare nu trebuie deblocat de cine ştie ce fantasmagorii născocite de politruci, care se disting doar prin analfabetism financiar. Realitatea este că actorii pieţei – bănci, constructori şi consumatori – au rămas în expectativă, conştientizând că preţurile din imobiliare sunt supraevaluate şi orice intrare pe aceste paliere de preţuri este riscantă. De aceea, băncile nu au marşat decât după ce au văzut garanţia imobiliară, de aceea constructorii nu se mai apucă de lucrări fără avans substanţial din partea developerilor, de aceea clienţii nu se înghesuie la poarta „Primei Case“. Cu toţii aşteaptă inevitabilul: scăderea cotaţiilor din imobiliarul românesc la niveluri care să fie sustenabile din punct de vedere fundamental.
Din acest punct de vedere, propunerile privind o majorare a plafonului garantat de la 60.000 de euro la 80.000 de euro sau chiar mai mult sunt cu atât mai puţin de înţeles. Cum pentru un program despre care se afirmă a fi social, statul poate gira împrumuturi pentru achiziţia de case la asemenea sume exorbitante? Venitul mediu în economia românească, PIB-ul per capita, randamentul chiriilor şi costurile de construcţie ne spun de opotrivă că preţurile din real estate, în pofida căderii accelerate din ultimul an şi jumătate, sunt încă înfiorător supraevaluate.
În aceste condiţii, o stimulare de stat a reluării unor tranzacţii pe aceste paliere de cotare nerealiste nu poate decât să aducă investiţii greşite, un potenţial ridicat pentru default-urile familiare şi o instabilitate îngrijorătoare sistemului financiar.
De la declanşarea crizei, factorii de decizie nu au uitat să ne tot aducă aminte că avem un „sistem bancar solid“, care dispune de lichidităţi şi care nu a fost prins în vâltoarea crizei financiare întrucât băncile locale nu au achiziţionat produse toxice din pieţele internaţionale. Trebuie totuşi să amintim că aceste „produse toxice“ nu sunt nişte abstracţiuni, ci sunt chiar instrumente derivate ale unor ipoteci acordate în mod aberant în piaţa americană către clienţi deveniţi insolvabili. Din acest punct de vedere, programul „Prima Casă“ – un fel de aspirator al celor din urmă rătăciţi încă neînghiţiţi de ciclonul aiuritor al bulei imobiliare româneşti – este o veritabilă fabrică de „produse toxice“ financiare. Nu, băncile locale nu trebuie să traverseze Oceanul Atlantic pentru a se trezi cu gunoaie în portofoliile lor. Creditele acordate în condiţii laxe unor clienţi potenţiali insolvabili pentru achiziţionarea de locuinţe la preţuri inflamate pot reprezenta sursa principală pentru destabilizarea sistemului bancar de la noi, în condiţiile în care un stat măcinat de deficit bugetar cronic şi aflat sub povara unor datorii imposibil de rambursat este greu de presupus că va fi în măsură să îşi onoreze garanţiile.
Împrumuturile contractate acum, când dobânzile de politică monetară ale băncilor centrale sunt la minime istorice, iar economia pare a se fi stabilizat după primul val al crizei, vor deveni coşmarul de mâine atât al debitorilor, cât şi al celor care le-au finanţat aventura în baza unor promisiuni a garanţiilor de stat. Merită acest sacrificiu pentru a face un cadou nesperat celor care aşteaptă acum să vândă locuinţe şi terenuri la preţuri exagerate? Noi credem că nu.
Statul, decât să iniţieze astfel de proiecte fantasmagorice, mai bine ar face eforturi pentru a reduce deficitul bugetar care atârnă ca o piatră de moară pentru cursul de schimb şi care apare ca un semnal roşu aprins pe radarul investitorilor. Echilibru bugetar, investiţii cu cap în infrastructură, predictibilitate fiscală şi coerenţă legislativă. Beneficiind de aceste condiţii, piaţa cu siguranţă va găsi meca-nismele de relansare a unui angrenaj productiv.