Asociațiile de proprietari vor fi organizate și vor funcționa după o nouă lege care va înlocui Legea 230/2007. Noua lege a asociațiilor de proprietari, 196/2018, a apărut deja în Monitorul Oficial și și-a propus să clarifice anumite aspecte privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, administrarea, întreţinerea şi folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii. Legea se aplică proprietarilor, chiriaşilor, asociaţiilor de proprietari şi asociaţiilor de chiriași din condominii, potrivit actului publicat în Monitorul Oficial.
O primă noutate adusă de lege este aceea că asociațiile de proprietari pot pune ipotecă pe apartamentele acelora ca-re au întârziat cel puţin două luni cu plata întreținerii, iar pentru recuperarea datoriei se poate merge până la executare silită. „Asociația de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.
De asemenea, pentru aceleași creanțe, asociația de proprietari beneficiază de un privilegiu general mobiliar asupra bunurilor mobile situate în apartamentele și celelalte spații proprietăți individuale amplasate în condominiul respectiv. Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în imobilul cu privire la care există sumele datorate.
Ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță, numai după împlinirea termenelor prevăzute la art. 78 alin. Ipoteca imobiliară legală se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.
Președintele asociației de proprietari are obligația radierii ipotecii imobiliare, legale, în termen de cel mult zece zile de la data la care suma datorată cu titlul de restanță a fost plătită de către proprietar“, prevede art. 80, la alineatele 1-4.
A apărut în plus faptul că proprietarul poate fi dat în judecată pentru o datorie veche de mai mult de două luni. „Administratorul este obligat să notifice, în scris, proprietarul care are plăți restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor și să înștiințeze președintele și comitetul executiv al asociației de proprietari despre restanțe. (2) Asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a acționa în instanță proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afișarea listei, informând membrii asociației prin afișare la avizier“, se arată în art. 78 din Legea 196/2018.
Nu mai sunt scutiți de la întreținere copiii de până la trei ani
Dispare însă prevederea prin care copiii cu vârsta de până la trei ani puteau fi scoși de la întreținere. Această completare a fost adusă prin Legea nr. 67/2017, care adăuga încă un alineat la art. 47 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, prin care se stabilea ca toți copiii sub trei ani să fie scoși de pe lista cheltuielilor de la asociațiile de proprietari. În actuala lege această prevedere nu mai există.
Contravențiile săvârșite de reprezentanții proprietarilor sau de către aceștia vor fi sancționate cu amenzi al căror cuantum este considerabil, de până la 10.000 de lei. „Este îngrijorător, cuantumul amenzilor este foarte mare”, este de părere Tudor Viziru, președinte Asociației de proprietari 7 Rovine.
Asociațiile de chiriași se organizează după altă lege
Este important de subliniat că asociațiile de chiriași se constituie și se organizează în conformitate cu prevederile Ordonanței Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociații și fundații și nu în baza Legii asociațiilor de proprietari. Asociațiile de chiriași se constituie și se organizează în conformitate cu prevederile Ordonanței Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociații și fundații, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 246/2005, cu modificările și completările ulterioare.
„Proprietarii condominiilor, persoane fizice sau juridice, destinate în întregime închirierii, în care sunt constituite asociații de chiriași, pot să încredințeze asociațiilor de chiriași administrarea părților comune din condominiu. Administrarea părților comune conform prevederilor alin. (1) se face numai în baza unui contract de dare în administrare semnat între proprietar și asociația de chiriași, numai cu acordul majorității chiriașilor membri ai asociației de chiriași“, articolul 24 din Legea 196/2018. Totodată, „asociațiile de chiriași nu pot efectua modificări constructive în condominiu, nu pot schimba destinația proprietății comune din condominiu, nu pot înstrăina și nu pot închiria bunurile sau spațiile comune fără acordul scris al proprietarului, în condițiile legii. Asociațiile de chiriași desfășoară numai activitățile prevăzute în contractul de dare în administrare“, se arată în art. 25 din Legea 196/2018.
Cu bune și rele
Noile reglementări obligă asociația de proprietari să treacă pe listele de întreținere contul asociației. Toate încasările vor fi vărsate în contul asociație în 24 de ore de la încasare, în casierie putând să se păstreze cel mult 1.000 de lei.
Pentru întrunirea Adunărilor generale trebuie făcută dovada că au fost convocați personal sau în scris toți membrii asociației. Se interzice ca un membru al asociației să reprezinte în adunare mai mulți proprietari membri, iar președintele nu-și poate reprezenta în adunarea generală soțul coproprietar.
În opinia unor reprezentanți ai asociațiilor de proprietari din Craiova, legea are atât părți bune, cât și altele care îl dezavantajează pe proprietar și asociația. „Opinia mea este că forma actuală a legii are în conținutul ei chestiuni grave, cum ar fi prevederile privind adunările generale. Are, însă și chestiuni foarte bune, iar altele nu sunt ok și aici aș enumera: „art. 20 alin. (1) – un singur cont bancar. Având în vedere că asociațiile gestionează mai multe fonduri speciale, acestea ar trebuie să poate fi ținute într-unul separat de cel curent, pentru a putea primi dobândă.
– art. 22 – existența unui regulament al blocului, obligatoriu pentru locatari, va genera abuzuri, deoarece se pot adopta reguli bizare (de exemplu: stabilirea unor ore de liniște pe perioade prea mari sau stabilirea unor limite maxime de zgomot care să-i blocheze pe unii proprietari să aducă îmbunătățiri apartamentelor)
– art. 24 alin. (1) – reînvie conceptul comunist al asociațiilor de locatari sub denumirea de asociații de chiriași, care pot administra blocul
– art. 33 alin. (7) – articolul este neconstituțional, deoarece asociația nu-i va mai putea da în judecată pe chiriași pentru neplata întreținerii, această prevedere fiind în contradicție cu dispozițiile art. 1829 alin. (2) din Codul civil, fiind încălcate mai multe decizii ale CCR (ex: decizia nr. 123/2004: „Asociația de proprietari are calitate procesuală activă în relația cu chiriașii deoarece neplătind cheltuielile comune chiriașul afectează interesele colectivității pe care asociația de proprietari o reprezintă, prin apariția unor neînțelegeri și litigii determinate de neplata unor servicii“)
– art. 49 alin. (7) – obligația ca un membru să fie secretar al adunării generale, adică să stea și să consemneze ce se discută. Astfel, el nu va mai putea participa activ. Normal ar fi să existe posibilitatea desemnării oricărei terțe persoane pentru redactare, astfel încât membrii să poată fi atenți
– art. 77 alin. (2) – mărirea termenului de scadență la 30 de zile în condițiile în care facturile marilor furnizori sunt titluri executorii“, afirmă Petru Becheru, președintele Asociației de proprietari Bloc „Romarta“.
Totodată, noua lege spune că este obligatorie reconstituirea proiectului blocului, care însă va costa foarte mult. Se menține controlul primăriilor asupra asociațiilor de proprietari, strict referitor la partea financiar-contabilă. Astfel, primăriile nu se pot implica în verificarea legalității actelor și contractelor încheiate de asociații și nici nu le pot obliga să încheie contracte cu anumite firme. În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului fațadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul.
Articolul 106
Persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, pot îndeplini funcția de administrator numai dacă, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator, în conformitate cu prezenta lege.
