Unul dintre subiectele care ridică încă întrebări proprietarilor și iscă certuri în blocuri este cel legat de cheltuielile repartizate în funcție de cota-parte indiviză. O astfel de situație se întâlnește la Asociație de proprietari nr. 5 Orizont, Craiovița Nouă. Aici, o proprietară din blocul 8, scara 1, susține că asociația îi calculează în mod eronat cota-parte indiviză, că acest lucru se întâmplă la toate asociațiile de proprietari din Craiova și în acest fel locatarii sunt înșelați. „Din anul 2009 mă confrunt cu multiple ilegalități ale asociației. Aceștia, cu rea-credință, din 2010 au falsificat formula de calcul a cotei-părți. Asociația și-a permis abuziv să schimbe modul de calcul, contrar legislației în vigoare. Eu am în contractul de construire trecută o cotă de 2,27%, cotă trecută la toți cei 44 de proprietari, indiferent de numărul de camere (în bloc sunt apartamente cu două și trei camere – n.r.)“, spune Flori Popescu. Locatara calculează cota-parte indiviză pentru apartamentele cu două camere și îi dă 1,94%, respectiv 2,60% pentru apartamentele cu trei camere. Corect până aici, numai că locatara consideră că proprietarii, indiferent că locuiesc la două sau trei camere și au suprafețe utile diferite, folosesc în mod egal partea comună. Prin urmare, merge mai departe cu calculul și spune că adunând cele două procentaje rezultatul dat se împarte la doi și astfel rezultă cei 2,27% trecuți în contractul de construcție.
Femeia este contrazisă de reprezentații Asociației de proprietari 5 Orizont, care spun că au stabilit cota-parte indiviză după formula dată de lege. Practic, cota-parte indiviză de proprietate este egală cu suprafața utilă a apartamentului pus în discuție împărțită la suma suprafețelor utile a tuturor apartamentelor din acea scară de bloc, totul înmulțit cu 100 (valoare procentuală). „Într-adevăr, în acele acte de construcție este trecută aceeași cotă pentru toate apartamentele, indiferent de câte camere au. Noi calculăm după formula dată de lege, SUx100/SU totală= %CPI. Legea spune că trebuie să ținem cont de suprafața utilă a apartamentului și suprafețele utile ale tuturor apartamentelor. La art. 46 din HG 1588/2007 se arată că cota-parte indiviză de proprietate reprezintă raportul procentual dintre suprafaţa utilă a apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă şi suma suprafeţelor utile ale tuturor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din condominiu. Proprietara a contestat formula de calcul și la primărie, suntem cu ea și în instanță, dar nu are dreptate“, a explicat Ioana Brighinaru, administratorul asociației.
Asociațiile aplică formula consacrată de lege
Președintele Asociației de proprietari Bloc „Romarta“, Petru Becheru, spune că modul de calcul al cotelor-părți este stabilit prin lege organică. „Astfel, conform dispozițiilor articolului 652 privind stabilirea cotelor-părţi din Codul civil, «în lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părţi se stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire». Formula de calcul este arătată și în legislația secundară, art. 46 alin. (3) din anexa Hotărârii Guvernului nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari: «Cota-parte indiviză de proprietate reprezintă raportul procentual dintre suprafaţa utilă a apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă şi suma suprafeţelor utile ale tuturor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din condominiu».
Pentru condominiile întabulate în cartea funciară, cotele-părți rezultă din documentația cadastrală“, este de părere Petru Becheru.
Calcul
Iată un exemplu de calcul: „Să luăm un bloc cu 20 de apartamente, în care apartamentele cu două camere au suprafața utilă 37 mp, iar cele cu trei camere au 47 mp. Totalul suprafeței utile a blocului este de 770 mp. Cota-parte este la apartamentele cu două camere (37/770) x 100 = 4,805 și la cele cu trei camere: (47/770) x 100 = 6,103. Totalul la cota-parte pe scară este 100%. Cum repartizăm o factură de 1.000 de lei? Avem varianta unu: la cota-parte avem 1000:100=10 lei, adică 10 x 4,805 = 48,05 la două camere și 10 x 6,103 = 61,03 la trei camere.
Varianta doi, la suprafața utilă, avem 1000/770 = 1,2987 lei/mp, adică 1,2987 x 37 = 48,05 la două camere și 1,2987 X 47 = 61,03 la trei camere“, a explicat Ion Pătrulescu, președintele Uniunii Asociațiilor de proprietari Craiova.
Prevederile legii nu pot fi încălcate
Indiferent care este opinia fiecărui proprietar despre cât este de corectă legea, aceasta trebuie respectată ca atare, din câte spun reprezentanții Primăriei Craiova. „Cota-parte de proprietate este cea stabilită potrivit actului de proprietate, după caz, prin contractul de vânzare-cumpărare, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire şi contractul de schimb sau contractul de donaţie. În cazul în care totalul cotelor-părţi de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare locuinţă sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din scara care constituie condominiul, nu se închide cu 100%, adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate hotărî reconsiderarea lor. Acelaşi lucru se poate face şi în cazul în care apartamentele şi spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din scara care este constituită în condominiu au suferit modificări ale suprafeţelor utile prin amenajări interioare ale apartamentelor şi spaţiilor locative sau în cazul în care s-au modificat suprafeţele totale, potrivit legii. Când cota-parte indiviză trecută în actul de repartiție sau de construcție, așa cum este în blocul 8, construit în perioada anilor ’70-’80 este diferită de cea reală, nu se aplică acel procent din actul respectiv. Apartamentele care au suprafețe utile diferite nu pot avea aceeași cotă-parte indiviză. Asociațiile trebuie să aplice prevederile Legii 230/2007 și cele ale Normelor metodologice de aplicare a legii“, a explicat un angajat al Serviciului Coordonare asociații de proprietari din cadrul Primăriei Craiova.
Ce este suprafața utilă
Suprafața utilă este suprafața desfășurată, mai puțin suprafața aferentă pereților. Suprafața utilă a locuinței este suma tuturor suprafețelor utile ale încăperilor. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoarele, băile, dușul, bucătăriile, spațiile de depozitare și de circulație din interiorul locuinței. Nu se iau în calcul: suprafața logiilor și a balcoanelor, pragurile golurilor de uși, ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m, nișele de radiatoare, precum și suprafețele ocupate de sobe și cazane de baie (câte 0,50 m2 pentru fiecare sobă și cazan de baie), în cazul în care încălzirea se face cu sobe.
