Cum procedăm dacă suprafața de teren rezultată din măsurători este mai mare decât cea pe care o avem înscrisă în actul de proprietate? Oficiul de Cadastru Dolj a stabilit o procedură proprie prin care notează în cartea funciară posesia asupra excedentului de teren deținut fără acte. Problema este că prin această procedură posesia notată în cartea funciară exclude din pix o parte din teren, echivalentă cu 5-10% din suprafața deținută cu acte.
Situația de la Oficiul Județean de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) Dolj pare să fi scăpat de sub control. Procedura operațională de notare a posesiei, gândită de registratorul Cristian Militaru și adoptată în 2016, riscă să arunce instituția într-un nou scandal. Concret, Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară reglementează (art. 41, alin. 3) modul în care se fac înscrierile în cartea funciară în cazul în care suprafața de teren din acte nu coincide cu cea rezultată din măsurătorile făcute la fața locului. Astfel, dacă suprafața din măsurători este mai mică decât cea din acte, atunci suprafața din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a acordului proprietarului privind înregistrarea acestei suprafețe (lit. a). Dacă suprafața din măsurători este mai mare decât cea din acte cu până la 10% în intravilan (5% în extravilan), atunci suprafața din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a unei declarații a proprietarului (lit. b). Dacă suprafața din măsurători depășește însă procentele indicate mai sus, intrăm pe o altă procedură de înscriere (lit. c). În această situație, diferența de teren deținută fără acte de proprietate se poate nota în baza procesului-verbal de vecinătate și a unei adeverințe eliberate de primărie. Procesul-verbal de vecinătate atestă că nu sunt litigii pe teren cu vecinii. Adverința de la primărie atestă că posesorul este cunoscut ca proprietar al diferenței de teren deținută fără acte. Tot adeverința atestă că imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidențe ca fiind domeniu privat al statului sau al primăriei.
Pornind de la prevederile Legii cadastrului, registratorul Cristian Militaru s-a gândit să facă o procedură standardizată de notare a posesiei în cazul situației speciale prevăzute de art. 41, alin. (3), lit. c. Procedura (PO 7.5-45/DJ, ediția 1 din 31 martie 2016) a avut și girul inginerului-șef Ionuț Popescu, ea fiind aprobată de registratorul-șef Costinela Chimoiu. Din aprilie 2016, OCPI Dolj a început să facă înscrieri în baza ei.
Notarea posesiei, o problemă de aritmetică
În cele ce urmează, vom da câteva detalii tehnice, dar inevitabile pentru a vedea modul în care operează această procedură. Ea notează cu Stm suprafața totală din măsurători; Smpr – suprafața măsurată în care intră și procentele de 5-10% (adică suprafața din acte plus procentele de 5%, respectiv 10% deținute fără acte); Sp – suprafața asupra căreia se va nota posesia. Formula de calcul propusă de procedură (Sp=Stm-Smpr) pare să dea socotelile peste cap. Să luăm un exemplu concret. Dacă în acte avem o suprafață intravilană de 100 mp și din măsurători rezultă cu până la 10% în plus, adică 110 mp, ne încadrăm la art. 41 alin. (3) lit. b din lege. Pe baza documentației cadastrale și a declarației proprietarului, în cartea funciară se va înscrie suprafața din măsurători, adică 110 mp. Dacă însă suprafața din măsurători excede procentului de 10% fiind de 120 mp, ne încadrăm la art. 41 alin. (3) lit. c din lege și intrăm pe o altă procedură. În mod normal, facem procesul-verbal de vecinătate și luăm acea adeverință de la primărie, care atestă că suntem cunoscuți ca proprietari ai diferenței de teren deținută fără acte, de 20 mp. În consecință, vom nota în cartea funciară posesia asupra celor 20 mp deținuți fără acte. Dacă aplicăm procedura operațională a OCPI Dolj, avem următoarea notație: Sa = 100 mp; Stm = 120 mp; Smpr = 110 mp. Conform deci procedurii, se va nota posesia asupra Sp = 120 mp-110 mp, adică 10 mp. În concluzie, dacă aplicăm procedura OCPI Dolj nu ne vom nota în cartea funciară posesia asupra întregii suprafețe deținute fără acte (20 mp), ci doar a părții care excede procentului de 10%, adică 10 mp. Or, Codul Civil (art. 916, alin. 1) spune că „posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpânește și care se comportă ca un proprietar“. În cazul nostru, aplicând procedura OCPI Dolj, deși proprietarul stăpânește 120 mp, posesia nu se încrie asupra celor 20 mp care exced suprafața din acte (100 mp), ci doar asupra a 10 mp.
Procedura complică inutil lucrurile
De ce este important să ne înscriem posesia asupra întregii suprafețe deținute fără acte? Tot Legea cadastrului ne spune (art. 41, alin. 3, lit. d): ulterior notării posesiei în cartea funciară, posesorul poate solicita „eliberarea certificatului de înscriere în cartea funciară a posesorului ca proprietar“. Procedura de eliberare a certificatului ar urma să fie stabilită prin protocol între Agenția Națională de Cadastru și Uniunea Notarilor Publici. Când protocolul va fi încheiat, posesorii vor căpăta drept de proprietate pe suprafețele asupra cărora și-au notat posesia. În cazul exemplificat mai sus, aplicând procedura OCPI Dolj vom dobândi drept de proprietate nu asupra celor 20 mp stăpâniți fără acte, ci doar pe 10 mp pe care am notat posesia în cartea funciară. Am piedut din pix 10 mp. La suprafețele mari din extravilan, procentele pierdute sunt pe măsură. În cazul unui teren de 10.000 mp extravilan, suprafața exclusă notării posesiei este de 5%, adică 500 mp.
Și exemplele pot continua.
GdS a cerut un punct de vedere OCPI Dolj referitor la procedura adoptată în 2016. Reprezentanții instituției susțin că procedura „este temeinică, legală și se aplică exclusiv în cazul unor cereri care privesc înscrierea sporadică a imobilelor în sistemul integrat de cadastru și publicitate imobiliară, fără a reglementa norme procedurale de înscriere sau a adăuga la lege estfel de norme“. De asemenea, OCPI susține că procedura „a avut ca efect deblocarea circuitului civil“, făcând trimitere la art. 41 alin. (8) privind „transformarea“ posesiei în drept de proprietate după cinci ani de la notarea în cartea funciară. În fapt, articolul invocat se referă la alin. (9) privind dobândirea dreptului de proprietate în temeiul uzucapiunii (art. 931 Cod Civil – prin înscriere cu bună-credință și folosință timp de cinci ani). Uzucapiunea poate fi însă constatată numai printr-o acțiune judecătorească, nu se „transformă“ automat în drept de proprietate. Cât despre „deblocarea circuitului civil“, sunt voci care spun că, de fapt, circuitul a fost blocat. Să ne închipuim numai ce ar însemna dezmembrarea terenului de 120 mp pe care l-am analizat în exemplul de mai sus. Din măsurători avem 120 mp, dar în acte avem 100 mp, iar posesia am notat-o pe doar 10 mp. Nu-i de mirare că notarii și-au pus mâinile-n cap.
