Curțile, grădinile blocurilor, fundațiile și căile de acces ar putea deveni proprietatea celor care locuiesc la bloc, conform Legii privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, care a fost aprobată pe 16.11.2016 de guvern, la propunerea Ministerului Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice (MDRAP). Totodată, proprietarii trebuie să întocmească un regulament pentru fiecare bloc, care să stabilească şi să asigure ordinea şi buna funcţionare a unui condominiu. Legea prevede și sancțiuni aspre, de la 5.000 la 10.000 de lei, pentru proprietarii care fac modificări proprietății individuale sau aspectului proprietății comune fără respectarea legii.
Legea privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor are șanse să se schimbe în mare parte dacă proiectul adoptat ieri de guvern va fi legiferat de către parlament. „Legea propune o nouă abordare a gestiunii locuirii colective, fiind aplicabilă tuturor imobilelor formate din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi/sau spaţii cu altă destinaţie, după caz, şi cote-părţi indivize de proprietate comună. Astfel, condominiul este abordat în sensul larg al termenului, fie că este cazul locuinţelor situate în imobile colective, fie că este vorba de locuinţe individuale situate în curţi comune sau alte forme de proprietăţi concret delimitate. În acest context, sunt stabilite statutul condominiului, condiţiile pentru folosinţa, modificarea şi întreţinerea locuinţei, normele de conduită în cadrul condominiului, sunt clarificate principiile de stabilire a cotelor de proprietate comună asupra imobilului şi a organizării condominiului şi sunt reglementate condiţiile de înfiinţare, organizare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari, precum şi raporturile dintre administraţia publică şi asociaţiile de proprietari“, se arată într-un comunicat al Guvernului României.
Noilor reglementări prevăd expres că terenul pe care se află clădirea (compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia) este parte comună a blocului. Același statut îl capătă și fundaţia, curţile, grădinile, căile de acces.
Pentru fiecare condominiu se întocmeşte o carte funciară colectivă şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală, acolo unde acestea nu există. Înscrierea condominiului se face de către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară în circumscripţia căruia se situează acesta, la solicitarea oricărui proprietar din condominiu sau a asociaţiei de proprietari. Președintele are obligația de a întocmi şi actualiza cartea de imobil, în conformitate cu legislaţia în vigoare.
Dacă proprietarii dintr-un bloc decid să facă consolidarea sau reabilitarea clădirii și aceasta face parte dintr-un tronson, lucrările se vor face pe întreg tronsonul și nu separat, pe fiecare scară în parte. Noile reglementări vorbesc și despre adoptarea unui Regulament al condominiului. „Proprietarii din condominii trebuie să adopte un document scris cu privire la regulile şi condiţiile de folosinţă a părţilor comune ale condominiului şi normele de conduită şi bună vecinătate dintre proprietari, numit regulament al condominiului“, se arată în art. 22 (1) al Legii.
Adunarea generală trebuie anunțată cu 14 zile înainte
Modificări sunt aduse și procedurii de înființare a asociațiilor de proprietari, dar și termenelor. Pentru adunarea generală, proprietarii vor fi anunțați cu cel puțin 14 zile înainte, iar pentru adunarea extraordinară – cu trei zile înainte. Tot cu cel puţin trei zile înainte de adunarea generală, proprietarii trebuie să aibă acces la toate documentele referitoare la execuţia bugetară pe anul trecut şi la proiectul de buget pe anul în curs, precum şi la orice alte documente necesare bunei desfăşurări a adunării generale. Un proprietar poate reprezenta cel mult încă un membru absent, dacă prezintă împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarul în numele căruia votează. Hotărârile luate în adunare se consemnează într-un proces-verbal, care se scrie doar în timpul acestor întâlniri ale proprietarilor și nu cum se practică la foarte multe asociații, ulterior adunării, fiind semnate în alb de către participanți. Procesele-verbale vor fi prezentate și locatarilor care au absentat și care trebuie să semneze procesul-verbal în termen de 30 de zile. Dacă prin actuala lege (nr. 230/2007) reglementările vizând condominiul se refereau doar la imobile colective (blocuri de locuinţe) şi ofereau cadrul organizării asociaţiilor de proprietari şi principiile de administrare a acestor imobile colective, noua lege prevede: „Datorită stării de coproprietate forţată şi perpetuă, în scopul exercitării drepturilor şi obligaţiilor ce le revin asupra proprietăţii comune, în cazul clădirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau în cazul ansamblurilor rezidenţiale formate din locuinţe individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale, se constituie asociaţia de proprietari, care se organizează şi funcţionează conform prevederilor prezentei legi“, se arată în art. 3.
Administrator, numai cu certificat de calificare și atestat
Legea stabilește reguli noi și pentru persoanele fizice sau juridice care sunt angajate ca administrator la o asociație de proprietari. Atestatul acestora este valabil trei ani de la data emiterii şi poate fi reînnoit în aceleaşi condiţii în care a fost emis. Expirarea sau retragerea atestatului determină automat imposibilitatea exercitării funcţiei de administrator de condominii. Certificatul de calificare profesională a administratorului poate fi suspendat temporar sau retras, urmare a unei hotărâri judecătoreşti definitive, în cazul în care organele competente au stabilit existenţa unui prejudiciu cauzat de administrator. Retragerea certificatului de calificare determină automat imposibilitatea exercitării funcţiei de administrator de condominii.
Sancțiuni aspre
Noua legea prevede și sancțiuni aspre atât pentru proprietari, cât și pentru reprezentanții acestora. Neconvocarea adunării generale conform prevederilor prezentului act normativ se sancționează cu amendă de la 200 la 1.000 de lei și vizează președintele și comitetul. Punerea în pericol de către proprietari a integrităţii structurale a condominiului sau a altor proprietăţi individuale, precum şi a bunei funcţionări a instalaţiilor aferente acestora se sancționează cu amendă de la 500 la 3.000 de lei. Modificarea aspectului proprietăţii comune de către proprietari, precum şi a elementelor constructive ale condominiului fără respectarea prevederilor prezentei legi este sancționată cu amendă de la 5.000 la 10.000 de lei.
