21.7 C
Craiova
vineri, 29 martie, 2024
Știri de ultima orăActualitateAsociaţia de proprietari, mai tare decât banca

Asociaţia de proprietari, mai tare decât banca

Asociaţiile de proprietari au la îndemână o operaţiune simplă, ieftină şi eficientă ca să nu piardă banii de întreţinere datoraţi de rău-platnici: privilegiul imobiliar, care se înscrie în cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari.
Privilegiul imobiliar este singura măsură de protejare a asociaţiei de proprietari pentru a recupera sumele datorate de rău-platnici care au restanţe de cel puţin trei luni. În acelaşi timp, asociaţia de proprietari trebuie să-l acţioneze în justiţie pe rău-platnic pentru a obţine o hotărâre judecătorească prin care să-l oblige să achite ceea ce datorează.

Acest privilegiu este mai tare decât banca, fiindcă privilegiul este opozabil şi celorlalţi creditori ai restanţierului de la data înscrierii sale în cartea funciară. El oferă protecţie asociaţiei de proprietari în cazul în care datornicul îşi vinde imobilul şi nu aduce la cunoştinţa cumpărătorului datoriile pe care le are. În această situaţie, în contractul de vânzare-cumpărare se omite voit să se specifice faptul că datoriile apartamentului le preia viitorul proprietar. Dacă asociaţia nu ar avea acest privilegiu imobiliar înscris în cartea funciară, nu şi-ar mai putea recupera datoriile anterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare de la noul proprietar. Sunt întâlnite şi cazuri în care restanţierul are şi alte datorii, la bănci, de exemplu. Când se ajunge la scoaterea la vânzare a apartamentului restanţierului şi asociaţia de proprietari are înscris acest privilegiu, va avea prioritate în a încasa din preţul acelei vânzări suma care să-i acopere restanţele respective.

Cum se procedează

Pentru instituirea privilegiului imobiliar, se completează o cerere prin care se cere înscrierea acestuia în favoarea asociaţiei de proprietari pentru apartamentul care a acumulat restanţe cel puţin trei luni. Privilegiul imobiliar se va intabula în partea a III-a a cărţii funciare, conform procedurii publicităţii imobiliare, la cererea scrisă a preşedintelui asociaţiei de proprietari, şi va purta ştampila asociaţiei de proprietari. „Privilegiul se înscrie la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari. Cererea se adresează biroului de cadastru şi publicitate imobiliară în a cărui circumscripţie este situat imobilul şi va cuprinde numele, prenumele şi domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul înscrierii, indicarea actului sau a actelor în măsură să justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul, numărul cadastral al imobilului şi numărul de carte funciară, după caz.
În cazul în care nu există deschisă carte funciară pentru imobilul asupra căruia se solicită înscrierea privilegiului, se va face menţiune despre aceasta în cerere, urmând ca privilegiul să fie înscris în vechile registre de publicitate imobiliară. La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizată a extrasului de pe listele lunare de plată a cotelor de contribuţie, din care rezultă suma datorată. Cererea şi extrasele de pe listele de plată vor purta ştampila asociaţiei de proprietari şi, după caz, semnătura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a preşedintelui asociaţiei, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora“, a explicat Ion Pătrulescu, jurist la Uniunea asociaţiilor de proprietari.

Unii s-au pus la adăpost

Şi în Craiova, asociaţiile de proprietari, după ce s-au „ars“, adică au pierdut banii datoraţi de restanţieri, au început să aplice privilegiul mobiliar de rang prioritar. „Din câte cunosc, sunt destule asociaţii care au pierdut banii pentru că nu s-au asigurat: 1 Valea Roşie, 37 Craioviţa Nouă, 31 Craioviţa, 24 Brazda lui Novac. Altele au început să instituie acest privilegiu, de exemplu asociaţiile 14 Brazda lui Novac, 1 Mirceşti, 3 Sărari-Siloz, de teamă să nu piardă sume importante de bani“, a adăugat Ion Pătrulescu. După ce au pierdut banii de întreţinere în favoarea băncilor, unora dintre reprezentanţii asociaţiilor de proprietari le vine greu să recunoască. „Aşa este, aveam trei restanţieri, a venit banca, i-a executat şi nici nu ne-a băgat în seamă. Este vorba de zeci de milioane. I-am dat în judecată, dar până s-a judecat, nu aveam hotărâre definitivă, nu aveam privilegiu, tot banca este prioritară. Acum ce să le mai spun proprietarilor?“, a afirmat preşedintele unei asociaţii de proprietari din Craioviţa Nouă.
În schimb, preşedintele Asociaţiei nr. 3 Sărari-Siloz este precaut. El are o listă cu 30 de restanţieri pentru care a instituit privilegiul imobiliar de rang prioritar. „Sunt sume mari de plată şi dacă vine banca şi îi execută ce fac? Am restanţieri cu 9.186 de lei, cu 10.544 de lei, cu 7.768 de lei. Banca nu întreabă că au sau nu datorii la asociaţie. Alţii fac intenţionat, ştiu că nu pot să plătească banca şi că vor fi executaţi şi nu mai plătesc nici întreţinerea. Aşa că am mers la OCPI şi am instituit 41 de privilegii. Am dus fişa de cont din operaţiuni diverse din contabilitate, se poate duce şi ultima listă de plată. Am plătit 100 de lei pentru fiecare şi măcar am o garanţie“, a explicat Marcel Cumpănaşu, preşedintele Asociaţiei nr. 3 Sărari-Siloz. Alte asociaţii, cum ar fi 13 Lăpuş, au avut de-a dreptul noroc: după ce banca şi-a luat suma care îi revenea, au rămas bani şi pentru acoperirea restanţelor.

Dacă e făcut public, privilegiul bate ipoteca

Legea nr. 230/2007 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari instituie în favoarea asociaţiei un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu pentru sumele datorate cu titlu de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. Pentru a fi opozabil celorlalţi creditori, acest privilegiu imobiliar trebuie înscris în cartea funciară, după cum prevăd dispoziţiile art. 29 din Normele de aplicare a Legii nr. 230/2007. Astfel, la acţiunea oricărui alt creditor al proprietarului respectiv, prioritate la recuperarea sumelor obţinute prin executarea silită are asociaţia de proprietari, indiferent de statutul celorlalţi creditori: bancă, firmă, instituţie de stat.
„Avocaţii cu care colaborăm pentru procesele pe care le avem ne recomandă să instituim privilegiul imobiliar. Deoarece în cazul în care înscrierea privilegiu imobiliar prevăzut de art. 51 din Legea nr. 230/2007 în cartea funciară este anterioară înscrierii ipotecii care se execută silit, restanţele la întreţinere vor fi achitate cu prioritate faţă de creanţa ipotecară, bineînţeles cu condiţia respectării normelor care reglementează procedura executării silite. Dacă, însă, privilegiul imobiliar la care ne referim nu a fost înscris în cartea funciară, creditoarea restanţelor la întreţinere, asociaţia de proprietari, nu poate interveni în cursul executării silite pornite de alt creditor în baza art. 689 alin. (2) pct. 1 sau 3, ci va putea să urmărească restul patrimoniului debitorului, după obţinerea unei hotărâri judecătoreşti“, a explicat Alina Mora, reprezentanta unei firme de administrare imobile.

Creditorul privilegiat este preferat titularului unei ipoteci

„Noul Cod Civil cuprinde o serie de reguli privitoare la ordinea de prioritate pentru diverse situaţii în care privilegiile, ipotecile imobiliare, ipotecile mobiliare şi ipotecile legale vin în concurs. Regula generală pentru stabilirea ordinii de prioritate a ipotecilor şi privilegiilor este bazată pe momentul înscrierii ipotecilor şi privilegiilor, în sensul în care ipotecile sau privilegiile înscrise anterior sunt preferate celor înscrise ulterior. În art. 2.342 din noul Cod Civic se spune: creditorul care beneficiază de un privilegiu special este preferat titularului unei ipoteci mobiliare perfecte dacă îşi înscrie privilegiul la arhivă înainte ca ipoteca să fi devenit perfectă. Tot astfel, creditorul privilegiat este preferat titularului unei ipoteci imobiliare dacă îşi înscrie privilegiul în cartea funciară mai înainte ca ipoteca să fi fost înscrisă“, a precizat Daniel Vlădoianu, avocat.

ȘTIRI VIDEO GdS

ȘTIRI GdS